CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II BOGOTÁ D.C.

COMITÉ DE CONVIVENCIA PERÍODO 2013 AL 2014

Comiteconvivenciasanjose2@gmail.com

____________________________________________________________________________

 

Un cordial Saludo  para todos  los copropietarios  del CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE  II – BOGOTÁ D.C.

Agradecemos el voto de confianza depositado en la conformación del COMITÉ DE CONVIVENCIA para el período de abril 2013 al 2014;  seguros de contar con una gran visita y participación de nuestros copropietarios al informarse por éste medio sobre las normas que nos rigen y que debemos respetar y asumir, a continuación encontrara nuestro MANUAL DE CONVIVENCIA del cual queremos conocer su opinión para tomar decisiones en una próxima asamblea y poder legalizar estas normas que nos regirán a partir del momento que sean aprobadas.

Expresamos un agradecimiento y reconocimiento especial por el sentido de pertenencia y cariño a nuestro Conjunto, de la persona quién elaboro éste Manual de Convivencia señor GERMAN PATIÑO  copropietario de nuestro Conjunto Residencial Alameda de san José II, y a quién apoyamos para poder llevar a cabo su ejecución y cumplimiento en este nuevo Comité de Convivencia elegido por la  Asamblea General de Copropietarios del pasado 12 de abril de 2013, así:

 

Ø  Señor Carlos Castillo

Ø  Señora Francy Beltrán

Ø  Señora Esperanza Issa

Ø  Señor Franklin Palacios

Ø  Señora Gloria Bañol

A continuación encontraran el Manual de Convivencia, para lo cual agradecemos  dejar  sus comentarios  en el correo electrónico  comiteconvivenciasanjose2@gmail.com.

 

 

PROYECTO DE REFORMA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA UNIDAD RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II BOGOTA DISTRITO CAPITAL.

 

El presente manual de convivencia tiene como objeto garantizar los derechos y obligaciones de todos los residentes del Conjunto Residencial ALAMEDA DE SAN JOSE II, a la luz de las normas reguladoras del comportamiento y de la disciplina social. El Manual de Convivencia es un instrumento para propiciar la sana convivencia y la armonía de los habitantes del conjunto.

 

 

INDICE

 

CAPITULO I.       INTRODUCCION, OBJETO, EFECTOS, NATURALEZA Y NORMATIVIDAD

 

CAPITULO II.     PRINCIPIOS DE CONVIVENCIA Y TIPO DE USUARIOS

 

CAPÍTULO III.    DETERMINACIÓN DEL INMUEBLE

 

CAPITULO IV.    DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

 

CAPÍTULO V.     DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN

 

CAPÍTULO VI.    DE LA PERSONA JURÍDICA 

CAPÍTULO VII.   DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL

 

CAPITULO VIII.  DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS MUNES NECESARIAS    

 

CAPITULO X.     DE LOS PROPIETARIOS.

CAPÍTULO XI.    DERECHOS - OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES 

CAPITULO XII.   ORGANOS DE ADMINISTRACION DE LA PERSONA JURIDICA

 

CAPITULO XIII.   DE LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

CAPITULO XIV.  DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 

CAPITULO XV.   DEL ADMINISTRADOR

 

CAPITULO XVI.   DEL REVISOR FISCAL 

CAPITULO XVII.   DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, COMITÉ DE CONVIVENCIA Y   

                               PROCEDIMIENTOS

 

CAPITULO XVIII.  DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE 

                                  FUNCIONES,  PROHIBICIONES Y OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

 

CAPITULO XIX.     EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 

CAPITULO XX.      DISPOSICIONES VARIAS.

 

 

CAPITULO I

 

INTRODUCCION, OBJETO, EFECTOS, NATURALEZA Y NORMATIVIDAD

 

INTRODUCCION

 

La convivencia, es la acción de convivir, convivir es “vivir en compañía” de otro u otros armónicamente, entendiendo que cada uno tiene un espacio que merece ser respetado, y que la dignidad humana estará por encima de cualquier otro interés.
La Ley 675 de 2001, que regula el nuevo régimen de Propiedad Horizontal, en su artículo 2, hace referencia sobre la convivencia pacífica y solidaridad social: “los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los clases de usuarios”
El Artículo 3, de la misma Ley señala: “El respeto de la dignidad humana, debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como la de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la Ley”

Este Manual de Convivencia, condensa las más mínimas y elementales normas a que debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada, que se precie de un mínimo grado de socialización y formación académica, además del respeto por y hacía los demás, en aras de hallar la tranquilidad, solidaridad y reciprocidad, tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad.

Es necesario sensibilizarnos frente a éstas normas, y hacer que los niños, cuyos derechos constitucionales priman sobre cualquier otro, reciban de sus mayores el conocimiento de éstas, para que nunca tengamos que apelar a las sanciones legales existentes.

Para VIVIR EN COMUNIDAD, es necesario entender que no todos somos iguales, la diferencia hace que las formas de pensar y de concebir la vida no sean las misma. Se requiere acatar unas normas mínimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia. Nuestro UNIDAD CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II  será tan agradable como lo hagamos cada uno de nosotros. Las buenas maneras serán el principio de nuestra convivencia.

 

ARTICULO I. OBJETO. Fijar las normas de convivencia que debemos seguir los residentes del UNIDAD CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II y las reglamentaciones sobre el uso y el goce de las instalaciones comunales, vías de acceso, comportamiento de los visitantes y todo lo relacionado con los bienes de dominio común.

Todos los copropietarios están obligados a mantener y propiciar la buena conducta durante su permanencia en la urbanización y serán responsables de las obligaciones que se deriven por concepto de acciones beligerantes y daños ocasionados a los bienes y zonas comunes por parte de éstos y o núcleo familiar; Sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal  de los padres o representantes legales de los niños y adolescentes.

 

Los invitamos a todos ustedes a resolver pacíficamente las diferencias y conflictos, a no hacer justicia con propia mano, a cumplir las normas que se describen a continuación, a propiciar la confianza en sus vecinos y ante todo cuidar su vida y la de sus semejantes, así como el lugar donde vivimos. 

 

El objeto de este Reglamento es reformar y someter los inmuebles que conforman la UNIDAD CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II TRANSVERSAL 80 No. 41 A 34 SUR al Nuevo Régimen Especial de Propiedad Horizontal previsto en la Ley 675 de 2001. Para tal efecto determina la totalidad del inmueble, los bienes privados o de dominio particular que lo conforman y los bienes comunes esenciales, los no esenciales o de uso o goce general y los de uso exclusivo; regula los derechos y obligaciones específicos de los copropietarios actuales y futuros de la Unidad Residencial y en lo pertinente, de los tenedores a cualquier título; establece las normas sobre expensas comunes necesarias, solución de conflictos y las relativas a la constitución y funcionamiento de los órganos de administración y de convivencia de la Unidad Residencial y en lo concerniente al Revisor Fiscal, con el fin de garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y la solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. El presente reglamento respeta la función social y ecológica de la propiedad e igualmente regula la administración, dirección y control de la persona jurídica creada por de la Ley 675 de 2001, determinando su patrimonio, el fondo de imprevistos y su representación legal; prescribe la forma de participación de los propietarios o tenedores en las reuniones de Asambleas, el nombramiento del Administrador, la elección del Revisor Fiscal, elección de los miembros del Consejo de Administración y de los miembros del Comité de Convivencia, solución de conflictos, forma de extinguir la propiedad horizontal así como su reconstrucción.

 

PARAGRAFO 1o. Todas las regulaciones comprendidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la Escritura Pública Número 2.225 otorgada el 22 de junio de 2001, sometida al régimen jurídico de la Ley 182 de 1948 y Decreto Reglamentario 1365 de 1986, reformada y adicionadas con la Escritura Pública No. 4.931 del 3 de diciembre de 2001 sometida al régimen jurídico vigente de la Ley 675 de 2001 Escritura Pública No. 1.962 del 15 de Mayo de 2002, sometida al régimen jurídico de la Ley 675 de 2001, Escritura Pública No. 890 del 20 de Marzo de 2003, sometida al régimen jurídico de la Ley 675 de 2001, Escritura Pública No. 2335 del 26 de junio de 2003, sometida al régimen jurídico de la Ley 675 de 2001 y Escritura Pública No. 3946 del 18 de octubre de 2003 de integración definitiva de los coeficientes de copropiedad y sometida al régimen jurídico de la Ley 675 de 2001, otorgadas todas en la Notaría Veintiuna (21) del Círculo de Bogotá D.C., quedan sustituidas en su totalidad por el presente estatuto.

 

 PARAGRAFO 2o. Las disposiciones contenidas en este reglamento no podrán vulnerar las normas imperativas de la Ley 675 de 2001 y, en tal caso, se entenderán no escritas.

 

ARTICULO 2o. EFECTOS. Las disposiciones de este reglamento del cual hacen parte integrante todos los documentos, licencia de construcción, planos, el proyecto de división y la memoria descriptiva protocolizados con la escritura pública número 3946 del 18 de Octubre I de 2003 otorgada en la Notaría Veintiuna (21) del Círculo de Bogotá D.C., tienen fuerza obligatoria para los propietarios de las unidades privadas que conforman la Unidad Residencial y en lo pertinente para todas las personas que a cualquier título usen o gocen de cualquier bien privado o de dominio particular. En consecuencia, en toda operación que implique traspaso o enajenación de bienes de dominio privado o constitución de cualquier derecho real, así como la cesión de uso o goce de estos a cualquier título, se entenderán incorporadas las disposiciones del presente reglamento.

 

ARTICULO 3o. NATURALEZA Y CARACTERISTICAS. La persona jurídica indicada en el artículo precedente originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación es CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II, de conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, tiene la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, conforme con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

 

ARTÍCULO 4o. NORMATIVIDAD. Es voluntad de la Asamblea General de Propietarios declarar incorporadas a la presente Reforma de reglamento las normas vigentes de la Ley 675 de 2001, así como los decretos que le reglamenten y las sentencias que emita la Corte Constitucional sobre el marco legal del Régimen Especial de la Propiedad Horizontal. Cuando el reglamento no se encontrare una norma expresamente aplicable a un caso determinado o concreto, se aplicará en su orden:

 

1).  La Constitución Política de 1991 y  los Tratados o Convenios Internacionales  

de derechos humanos y Comunidad  ratificados por Colombia.

 

2).   Ley 1098 de 2006 Código de Infancia y Adolescencia

 

3).   Las demás normas del mismo Reglamento que regulen casos o situaciones

           análogas.

 

5).   Las normas legales que regulen situaciones similares en inmuebles sometidos   

           al régimen especial de la propiedad horizontal.

 

6).   Las disposiciones del Código Civil, a cerca del régimen de Comunidad.

 

7).   Las disposiciones del Código Civil y leyes concordantes o reformatorias del  

           mismo de manera directa o por analogía.

 

8).   Las disposiciones del Código Penal.

 

9).   Las disposiciones de los Códigos de procedimientos Civil y Penal.

 

10). Las previsiones de los Códigos Nacional y Distrital de Policía y las normas  

           vigentes sobre Métodos alternos de solución de conflictos y conciliación.

 

 

CAPITULO II.

 

PRINCIPIOS DE CONVIVENCIA

La  UNIDAD CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II  acoge los siguientes principios:

1. IDENTIDAD: Adoptará los símbolos que estime convenientes, Cooperación  Solidaridad, Cordialidad, Responsabilidad, Civismo, Respeto, Tolerancia, Equidad, Diálogo y Concertación, Decisiones Concertadas, Integración, Función Social y Ecológica entre otros.

2. RESPETO A LA DIGNIDAD HUMANA: Invitamos a los integrantes de los órganos de Administración  y control de la Copropiedad así como a los Copropietarios el respeto de la dignidad humana, que debe guiar todas y cada una de nuestras actuaciones. Respetamos las diferencias, somos tolerantes ante la diversidad y procuramos mantener el ánimo conciliatorio en todas nuestras relaciones.

3. DERECHO AL DEBIDO PROCESO: Las actuaciones de la Asamblea o del Consejo de Administración, Comité de Convivencia, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, consultan al debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
EL Comité de Convivencia en su interés por crear un ambiente agradable y armónico en el Conjunto y teniendo en cuenta que nuestro compromiso es promover ante todo la convivencia pacífica a través de la enseñanza, quiere dejar plasmado en este documento los APRENDIZAJES BÁSICOS PARA LA CONVIVENCIA SOCIAL, dictados por la Oficina del Alto Comisionado para la Paz 2005, y dirigidos a todos los Promotores de Convivencia.

PARA TODOS LOS DÌAS. PARA TODA LA VIDA.

Para construir un orden donde todos podamos ser felices…la Democracia.

1. APRENDER A NO AGREDIR AL OTRO

Base de todo modelo de convivencia social 

 

·         Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro.

·         Sea fuerte sin perder la ternura y la compasión por el otro.

·         Reconozca que los demás son diferentes y pueden ser su complemento o

su opositor,      pero no su enemigo.

 

2.  APRENDER A COMUNICARSE

Base de la autoafirmación personal y grupal. 

 

·         Exprese sus puntos de vista, pero también escuche el de los otros, así habrá reconocimiento mutuo.

·         El medio básico del reconocimiento es la conversación.

·         Recuerde que una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir.

3.   APRENDA A INTERACTUAR

Base de los modelos de relación social 

 

. Todos somos extraños hasta que aprendemos a interactuar. Aprender a  

   interactuar supone varios aprendizajes: Acérquese a los otros.

. Comuníquese con los otros, reconociendo los sentimientos y los mensajes de

   ellos y logrando que se reconozcan los suyos.

. Comparta con los otros aceptando que ellos están con usted en el mundo,  

   buscando y deseando ser felices y aprendiendo también a ponerse de acuerdo y  

   a disentir, sin romper la convivencia.

. Disfrute la intimidad y ame a los otros.

. Sobretodo aprenda a percibirse y a percibir a los otros como personas que

  evolucionan y cambian en sus relaciones guiados por los Derechos Humanos.

4.  APRENDER A DECIDIR EN GRUPO

 

     Base de la política y de la economía

 

. Logre la decisión de grupo a través de la concertación. La concertación es la

  selección de un interés compartido, que al ubicarlos, fuera de cada uno de

  nosotros, hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo

  seleccionamos.
. Busque la participación directa o indirecta de todos a los que va a comprometer

   la decisión. La concertación genera obligación y sirve de orientación para el  

   comportamiento.
. El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de concertar   

   intereses de una forma participativa a todo nivel.

5.   APRENDER A CUIDARSE

      Base de la autoestima y el respeto

. Cuide, proteja y respete su vida y la de sus semejantes.

.   Preocúpese por cuidar el bienestar físico y psicológico de sí mismo y de los  

    otros.
. Rechace los actos violentos contra sí mismo y los demás.

. No haga justicia por mano propia.

 

6.   APRENDER A CUIDAR EL ENTORNO

      Fundamento de la supervivencia

 

. Acepte que todos somos parte de la naturaleza y el universo, pero que en ningún  

  momento, somos superiores a ellos. No somos los “amos de la naturaleza”.
. Preserve y haga buen uso de los recursos naturales

. Cuide los lugares donde vive, trabaja y se divierte.

. La convivencia social implica también aprender que para nosotros no es posible  

  sobrevivir si el planeta muere, y el planeta tierra no puede sobrevivir como  

  “nuestra casa” sin nuestro cuidado.

7.   APRENDER A VALORAR EL SABER CULTURAL

      Base de la evolución social y cultural. 

 

. Valore sus costumbres, tradiciones e historia.

. Entienda que el ser humano no solo evoluciona biológicamente, sino que también   

   cambia a medida que su cultura se transforma.

. Comprenda que sus saberes y conocimientos son tan válidos e importantes  

  como los de otros.

CLASES DE USUARIOS

EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II. Cuenta con los

siguientes clases de usuarios:

a. Residentes Propietarios

b. Arrendatarios

c. Familiares de propietarios o arrendatarios

d. Invitados Residenciados

e. Visitantes no residenciados.  

 

RESIDENTES PROPIETARIOS. Son Residentes Propietarios la o las personas que figuren como propietarios según las escrituras de las casas que conforman EL CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II . 

 

ARRENDATARIOS. Son Arrendatarios las personas que ostentan un contrato de arrendamiento otorgado por el propietario o firma arrendadora que represente al

Propietario. Para ingresar como Residente al Conjunto se requiere:

1. Diligenciar el formato de empadronamiento suministrado en la oficina de  

    Administración del Conjunto (Censo Especial)

2. Los Arrendatarios están obligados a dar cumplimiento con el presente

     reglamento.
3. Conocer y aplicar el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Reglamento  

    Interno o Manual de Convivencia.

 

4. Para ingresar o salir con trasteo deben llevar Paz y Salvo de la Administración.

FAMILIARES DE RESIDENTES O DE ARRENDATARIOS. Se consideran familiares de Residentes o de Arrendatarios a las personas que conforman las unidades familiares residenciadas en el Conjunto y que sean acreditadas por el Residente o Arrendatario en los formularios de Registro de Residentes que entregará la Administración para su respectivo diligenciamiento.

 INVITADOS RESIDENCIADOS. Son la o las personas que por invitación de los Residentes se alojen en su casa por un periodo superior a un día. El usuario residente deberá informar a la administración sobre los invitados residenciados.

VISITANTES NO RESIDENCIADOS. Son la o las personas que acuden en calidad de visitantes y que en el momento de ingresar al Conjunto requieren de previa autorización verbal del Residente.

La salida de todo visitante, especialmente cuando se trata de vendedores, técnicos, cobradores, obreros, etc. debe ser informada a portería para no permitir la permanencia dentro del Conjunto.

Los Usuarios Residentes están obligados a procurar la buena conducta de sus invitados durante su estadía en el Conjunto y serán responsables de las obligaciones que se deriven por su conducta y  daños ocasionados a los bienes comunes o de otros usuarios.

Sin excepción toda persona que no resida en el Conjunto debe ser anunciada por citó fono. Cuando la citofonía interna no funcione, la autorización de ingreso se efectuará por vía telefónica o con la asistencia personal del vigilante de ronda. En todo caso, para el ingreso es necesaria la autorización del residente.

 

CAPITULO III.

 

DETERMINACIÓN DEL INMUEBLE

 

 ARTICULO 5o. TITULOS DE ADQUISICIÓN, LOCALIZACION Y LINDEROS. El

CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II objeto de esta reforma estatutaria, está localizada en la ciudad de Bogotá D.C., distinguida en la nomenclatura Urbana con:

El No…          El Lote de terreno sobre el cual se levanta las construcciones de las etapas

Tiene un área superficiaria de  denominado LOTE MANZANA 3B DE LA

URBANIZACION LA MARGARITA - SECTOR KENNEDY, (Planos....) y está comprendido por los siguientes linderos:          Matricula Inmobiliaria No.

 

ARTICULO 6o. DESCRIPCION DEL CONJUNTO RESIDENCIAL. El Conjunto Residencial ALAMEDA DE SAN JOSE II, consta de 700 unidades o interiores de dominio privado, subdividas en 5 Etapas, denominadas, Etapa 1A, Etapa IB, Etapa 1C, Etapa Cuarta y Etapa Quinta, cuya destinación exclusiva es Residencial.

 

ARTICULO 7°. CLASES DE BIENES. El Conjunto Residencial objeto de este Reglamento fue diseñado, construido y sometido al régimen Especial de la Propiedad Horizontal, de tal manera que los propietarios además de los derechos sobre los bienes privados o de dominio particular, tienen un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes de la Unidad Residencial. En consecuencia, cada propietario será dueño exclusivo de su unidad privada y copropietario en los bienes afectados al uso y goce común.

 

PARAGARFO: En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes comunes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

 

CAPITULO IV

 

DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

 

 ARTICULO 8°. DEFINICION, DELIMITACIÓN Y DETERMINACION. Son bienes de propiedad privada los inmuebles delimitados como tales en los planos de propiedad horizontal, funcional mente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, con elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de los linderos especiales y sirvan exclusivamente a su propietario para vivienda, con acceso común y que hacen parte de las edificaciones o interiores.

 

 ARTICULO 9°. IDENTIFICACION DE LOS BIENES PRIVADOS. El Conjunto residencial ALAMEDA DE SAN JOSE II integrado en su totalidad como se estipuló, tiene 700 casas de dos pisos con posibilidad de ampliación aprobada a tres (3) pisos; destinadas exclusivamente al uso de vivienda, numeradas como interiores 01 al 700 que conforman el Conjunto Residencial ÁLAMAEDA DE SAN JOSE II objeto de esta reforma de estatuto, se encuentran identificados y determinados en el reglamento de propiedad horizontal inicial junto con sus modificaciones, adiciones y unificación final

 

Que con el presente se modifica, contenidos en las Escrituras Públicas No………………. 

 

Otorgadas en la Notaría Veintiuna del Círculo de Bogotá D.C., cuyas especificaciones, identificación y linderos especiales originales no sufrirán ninguna modificación.

 

ARTICULO 10°. DESTINACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR. La

Destinación de las unidades privadas es para vivienda, deben cumplir las disposiciones de uso vigentes de la ciudad de Bogotá Distrito Capital, conforme a lo autorizado por la Oficina de Planeación Distrital, sus propietarios tienen la obligación de usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el presente reglamento de propiedad Horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que

 

Comprometa la seguridad o solidez de las estructuras de las unidades de vivienda, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

 

ARTICULO 11°. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. En los bienes privados o de dominio particular en ningún caso los propietarios podrán hacerse modificaciones físicas cuando, y que como consecuencia de la realización de estas, surjan o deban surgir nuevas unidades de dominio privado. Las modificaciones físicas diferentes de las anteriores es decir las ampliaciones de tercer piso proyectadas en los planos aprobados, podrán ser realizadas previo cumplimiento de los siguientes requisitos y obligaciones:

1). Que el propietario interesado obtenga autorización de la entidad Distrital competente, si la naturaleza de la obra lo exige.

 

2).  Que la obra proyectada no comprometa la solidez, seguridad y salubridad de la edificación; y que no afecte los servicios o zonas comunes ni altere las fachadas exteriores o estructuras comunes internas.

 

3).  Que el propietario o tenedor informe y obtenga anticipadamente autorización escrita de la administración, que sólo podrá negarla cuando la obra contravenga los requisitos anteriores y los presentes estatutos.

 

4).  Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el presente reglamento de propiedad horizontal.

 

5).   Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o Conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por descuido o el de personas por las que deba responder.

 

6).  Contribuir, con el pago oportuno de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias.

 

7).  Comunicar al administrador los cambios de propietarios o tenedores informando el o los nombres de los nuevos adquirientes en caso de traspaso del bien o arrendatarios haciendo llegar copia del contrato de arrendamiento suscrito.

 

8).   Exigir al nuevo adquiriente o arrendatario en la escritura de transferencia o contrato su expresa conformidad y cumplimiento con el presente reglamento de la propiedad horizontal haciéndole entrega de copia autentica del Manual de Convivencia.

 

9).   No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este reglamento.

 

10).   Las demás previstas en la Ley y en el presente reglamento de propiedad horizontal. En caso de existir acreedores hipotecarios, estos quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas a su favor entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas. Los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes una vez inscrita la división de la hipoteca en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

 

11).  Inculcar la cultura ciudadana involucrando al núcleo familiar y o  la comunidad del Conjunto Residencial Alameda de San José etapa II entera; exigiendo a sus vecinos, residentes y usuarios el respeto por las normas.

 

ARTICULO 12°. IMPUESTOS Y TASAS. Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas serán cubiertos en forma independiente por sus respectivos propietarios. PARAGRAFO. El impuesto predial sobre cada bien privado, incorpora el correspondiente a los bienes comunes del Conjunto Residencial.

 

  

CAPITULO V

 

DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN

 

ARTICULO 13°. DEFINICIÓN ALCANCE Y NATURALEZA. Como se indica en los planos de Propiedad Horizontal, en línea a 45 grados y se expresa en el Proyecto de División o tabla de áreas privadas y comunes; son los bienes, elementos y zonas de Propiedad Común que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación seguridad, uso y goce de los bienes de propiedad privada, los cuales pertenecen a los propietarios en común y proindiviso y son indivisibles. Por ser bienes comunes son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados y no son objeto de impuesto alguno. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la Ley y en este Reglamento.

 

ARTICULO 14°. DETERMINACION. Son bienes comunes esenciales los bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la Unidad Residencial, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales.

 

 SE REPUTAN BIENES COMUNES ESENCIALES DEL CONJUNTO: El terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura general, zapas, zapatas corridas, cimentación flotante, los muros estructurales, los muros perimetrales de fachada externa, los buitrones de conducción de aguas negras, aguas blancas, ductos de redes: eléctricas, sanitarias, hidráulicas, telefónicas, de citofonía, gas natural, antena comunal, cuartos de contadores y subestación eléctrica. SON BIENES COMUNES NO ESENCIALES: Las zonas comunes construidas de uso general, los caminos peatonales al aire libre, las zonas verdes interiores del Conjunto, las zonas duras, las instalaciones y lámparas para energía de zonas comunes, las instalaciones para aseo y mantenimiento de las zonas comunes, todas las obras decorativas, la antena comunal, Oficinas de la Administración, dos (2) salones comunales Uno en un piso entregado con la primera etapa y el segundo en dos (2) pisos entregado con la tercera Etapa, las dos (2) Porterías de acceso al Conjunto (una entregada con la primera etapa y la segunda entregada con la con la cuarta etapa), dos (2) Cuartos de basuras en un piso (uno entregado con la primera etapa y el segundo entregado con la cuarta etapa). Circulaciones vehiculares. El parqueadero que Cuenta con ciento diecisiete (117) Garajes comunes para residentes

 

(39 entregados con la primera etapa, 63 entregados con la cuarta etapa y 15 entregados con la quinta etapa) y todos aquellos bienes y servicios sobre los cuáles ninguno de los propietarios puede alegar un derecho de propiedad particular, por razón de su naturaleza y/o por no haberse transferido expresamente su dominio como de propiedad individual.

 

PARAGRAFO: En los términos de los contratos de suscripción de servicios públicos domiciliarios, de cada Empresa prestadora, los medidores de consumo son de propiedad del suscriptor.

 

ARTICULO 15°. DERECHO SOBRE LOS BIENES COMUNES: El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al área de su respectivo bien de dominio privado, con relación al área total privada del Conjunto. El Conjunto cuenta con sus respectivos servicios comunales, con ésta Quinta etapa se hace la Integración de todos los bienes comunes del Conjunto; parte de estos bienes comunes se han entregado al uso de toda la copropiedad por tratarse de bienes comunes esenciales.

 

ARTICULO 16°. BIENES COMUNES GENERALES DEL CONJUNTO: Dos Salones Comunales: Uno (1) en un piso entregado con la Primera Etapa y el segundo en dos (2) piso entregado con la Tercera Etapa y zonas verdes interiores del Conjunto.

 

AREAS DE LOTES                                         

 

AREA LOTE DE LA MANZAN 3B   29.99958 M2

 

AREA DEL LOTE A- ETAPA 1A      6.036.52 M2 - ETAPA 1A

 

AREA DEL LOTE C - ETAPA IB     2.354.47 M2 - ETAPA IB

 

AREA DEL LOTE B - ETAPA 1C     1.669.22 M2 - ETAPA 1C

 

AREA DEL LOTE D - TERCERA ETAPA 7.334.77 M2 - TERCERA ETAPA

 

AREA DEL LOTE E - CUARTA ETAPA 6.435.65 M2 - CUARTA ETAPA

 

AREA DEL LOTE MANZANA 3B    6.168.95 M2 - QUINTA ETAPA

 

AREA TOTALCONSTRUIDA COMUN      568.33 M2

 

AREA TOTAL LIBRE COMUN        2.329.10 M2

 

 

LICENCIAS DE CONSTRUCCION

 

Etapa Ia: Para la construcción se obtuvo la Licencia de Construcción L.C.01-3-0115 del 8 de marzo de 2001 expedida por el Curador Urbano No. 3 Ignacio Restrepo Manrique como consta en el expediente abierto para el trámite No. 1807000301333.

 

Etapa IB: Para la construcción se obtuvo la Licencia de Construcción L.C.01-3-0115 del 8 de marzo de 2001 expedida por el curador Urbano No. 3 Ignacio Restrepo Manrique como consta en el expediente abierto para el trámite No.1807000301433.

 

Etapa 1C.01-3-0115 del 8 de marzo de 2001 expedida por el Curador Urbano No. 3 Ignacio Restrepo Manrique como consta en el expediente abierto para trámite No.18070003014 y modificada mediante la radicación No.2702002300274 del 26 de Abril de 2002 de la Curaduría urbana No. 3.

 

Etapa 3: Para la construcción se obtuvo la Licencia de Construcción L.C.02-3-1037 del 30 de Diciembre del 2002 expedida por el Curador Urbano No.3 como consta en el expediente abierto para el trámite No. 0910020301496.

 

Etapa 4: Para la construcción se obtuvo la Licencia Construcción L.C.03-3-0402 del 15 de mayo de 2003 expedida por el Curador Urbano No. 3 romo consta pn pI expediente abierto para el trámite No. 1303030300378.

 

Etapa 5: Para la construcción se obtuvo la Licencia de Construcción L.C.03-3-0785 del 10 de Septiembre de 2003 expedida por el Curador No. 3 como consta en el expediente abierto para el trámite No.1607030301127.

 

ARTICULO 17°. USO DE LOS BIENES COMUNES. Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás propietarios. En su uso los propietarios están obligados a conservar el máximo de diligencia y cuidado y responderán hasta de la culpa leve por el perjuicio que por su negligencia o mal uso puedan ocasionar. PARAGRAFO I. Todos los propietarios de unidades privadas, están obligados a la reparación inmediata de los bienes comunes, por todo daño, desperfecto, rotura, destrozo, por daños en la estructura de la Unidad Residencial o afectaciones en su estructura general, estética o por filtraciones originadas en su unidad privada causadas por acción u omisión excepto por imprevistos, y aún por actos de los residentes o tenedores a cualquier título.

 

PARAGRAFO 2. Si por causa de la realización de obras que menoscaben, alteren o afecten la seguridad de las Unidades Residenciales, su estructura general o perjudiquen los derechos de otro u otros copropietarios del Conjunto, estará obligado a satisfacer las indemnizaciones por lo daños que hubiere causado y a la demolición de la obra realizada, cuando fuese el caso. Igualmente el copropietario responsable, será sancionado en los términos previstos en este reglamento.

 

ARTICULO 18°. MODIFICACIONES Y MEJORAS DE LOS BIENES COMUNES.

 

Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras o modificaciones físicas en los bienes comunes, se observará el siguiente procedimiento: a) Si la asamblea ya hubiera aprobado la modificación o mejora y le hubiere asignado la respectiva partida en el presupuesto de gastos aprobados, el Administrador hará los estudios previos, los cuales deberá pasar al Consejo de Administración para su estudio y aprobación, estrictamente en los términos ordenados por la asamblea general. B) Cuando se trate de mejoras o modificaciones físicas no previstas expresamente en el presupuesto anual aprobado por la Asamblea General, se deberá presentar por parte del Consejo de Administración, a la Asamblea General para su aprobación.

 

ARTICULO 19°. MODIFICACIONES AL GOCE DE LOS BIENES COMUNES. La

Asamblea general será el órgano encargado de autorizar modificaciones en el goce de los bienes y las zonas comunes; la aprobación requerirá como mínimo el 70% de los coeficientes de copropiedad.

 

ARTICULO 20°. REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES. Es función de la Asamblea general la aprobación de reparaciones en los bienes comunes, de acuerdo con propuesta que habrá de presentar el administrador o el Consejo de Administración. No obstante lo anterior, en caso de reparaciones necesarias urgentes por inminente peligro de ruina de inmuebles o grave amenaza, el administrador deberá proceder a su inmediata realización, previo concepto del Consejo de Administración

 

ARTICULO 21°. EXPLOTACION DE LOS BIENES COMUNES. El Administración podrá explotar económicamente los bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada no podrá impedir la circulación por las zonas comunes, no afectará las estructuras de las edificaciones, ni contravendrá las disposiciones urbanísticas ambientales. Las contra prestaciones económicas así obtenidas serán destinadas para el beneficio común de la copropiedad de conformidad con la decisión que para tal efecto tome la asamblea general.

 

 PARAGRAFO I. El artículo 19 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos adoptada por Colombia según la ley 16 de 1972 y ley 1098 de 2006, nos obliga como familia  y sociedad a proteger el derecho de nuestros niños a una atención integral a la primera infancia; es por esto que se hace necesario la adecuación  exclusiva conforme a la ley del Jardín Infantil en uno de nuestros salones comunales para así garantizar el derecho impostergable a la Educación de nuestros niños entre cero(O) y seis (6) años.

 

PARAGRAFO II. Los salones comunales tendrán disponibilidad mediática para hacer de ellos centros de cultura  donde nuestros Niños, Adolecentes,  Adultos y adultos mayores se dignifiquen en lo social, recreativo, cultural. La administración velara para que las instalaciones se adecuen y cumplan la función Social, Cultural, Económica, Ambiental ete en beneficio de nuestra comunidad cumpliendo con el derecho al bienestar general.

 

ARTICULO 22°. DESAFECTACION DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Para la desafectación de los bienes comunes es necesaria la autorización de la curaduría urbana o de la entidad competente de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, el voto favorable de la asamblea general de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%).

 

 Así se podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser de dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la presente constitución al régimen de propiedad horizontal.

 

En todo caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma desafectación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el distrito capital.

 

La desafectación de bienes comunes implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el precedente artículo. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

 

En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al conjunto.

 

ARTICULO 23°. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACION DE BIENES COMUNES. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el Acta de autorización de la Asamblea general de copropietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. En la decisión de desafectación se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados a la unidad residencial. En este caso los coeficientes se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en este reglamento

 

ARTICULO 24°. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Son aquellos que por definición pertenecen a todos los propietarios de las unidades privadas pero cuyo uso y goce exclusivo se asigna a determinada unidad privada. El mantenimiento y conservación de las zonas comunes de utilización exclusiva corresponden al propietario u ocupante de la unidad privada a la cual se la ha asignado su uso y goce. No se podrá ceder su goce independientemente de la unidad privada.

 

Para el CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II son bienes comunes de uso exclusivo las placas para los tanques aéreos ubicados en los techos de las viviendas de las etapas 1A, IB, 1C, y Dos (2) Casas de la Tercera Etapa (Interiores 232 y 233). Dichas placas son compartidas para la ubicación del tanque de cada casa. Los tanques podrán ser obtenidos e instalados por los propietarios considerando que no hacen parte de las especificaciones vendidas, por consiguiente no subsiste responsabilidad alguna de la sociedad Vendedora ni constructora.

 

Los propietarios deben tener en cuenta que en cada placa sólo se pueden colocar tanques de acuerdo con las especificaciones técnicas del manual del usuario, ya que la colocación de cargas excesivas puede generar un problema estructural de la placa. Además cada uno de los propietarios debe utilizar el espacio correspondiente al tanque y dejar espacio para que el propietario del inmueble vecino que también comparte la placa tenga el 50% de posibilidad para ubicar el tanque. El uso exclusivo así asignado, se transferirá junto con la respectiva unidad particular, cada vez que se enajene el dominio de la misma.

 

ARTÍCULO 25°. REGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que se asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a: A) no ceder su uso y goce a terceros por ningún concepto. B) Hacerse cargo a las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de los deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo. PARAGARFO: El uso exclusivo asignado, como derecho accesorio, se cederá junto con el respectivo bien privado, cada vez que se traspase el dominio de los mismos; por ninguna razón se podrá ceder el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes en forma separada del respectivo bien privado.

 

ARTICULO 26°. INDIVISIBILIDAD: La copropiedad que existe sobre los bienes comunes es forzosa, por lo tanto ninguno de los copropietarios podrá solicitar su división mientras subsista la edificación y se ceñirá a las disposiciones de la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001 para tal efecto.

 

 

CAPITULO VI.

 

DE LA PERSONA JURIDICA

 

 ARTICULO 27°. CONSTITUCION. La persona jurídica denominada CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II, surge con la inscripción en la Off registro de instrumentos Públicos de la escritura pública contentiva del tex adaptación a la Ley 675 de 2001.

 

ARTICULO 28°. INSCRIPCIÓN Y CERTIFICACION. La inscripción y certifica sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica, será de competen* del Alcalde Mayor de Bogotá D.C. o de la persona o Entidad en quien éste delegue esa facultad.

 

PARAGRAFO. Tanto el nombramiento y aceptación del Administrador y el revisor Fiscal, como la escritura de extinción de la Propiedad Horizontal deberán inscribirse ante el Alcalde Mayor de Bogotá o su delegado.

 

ARTICULO 29°. CONFORMACIÓN Y OBJETO. La persona Jurídica a que se refiere este reglamento estará conformada exclusivamente por los propietarios de los bienes de dominio particular que integran el Conjunto residencial y tendrá por objeto:

 

A).  Administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes. B) Manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados. C) Difundir, Cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal.

 

ARTICULO 30°. NATURALEZA Y CARACTERISTICAS. La persona Jurídica denominada CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II, es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, tiene la calidad de no contribuyente de impuestos Nacionales ni de Industria y comercio, y su Domicilio es…………… de la nomenclatura Urbana de Bogotá D.C.

 

ARTICULO 31°. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, Multas, Intereses, Fondo de imprevistos y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

 

 

CAPITULO VII.

 

DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL

 

 

ARTICULO 32°. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA: Se procederá a la reconstrucción del Conjunto en los siguientes eventos:

 

1.    Cuando la destrucción o deterioro del Conjunto sea inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.

 

2.    Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del Conjunto, la Asamblea General decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos setenta por ciento (70%).

 

PARAGRAFO 1. Reconstruido el Conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha. Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el Conjunto Residencial serán de cargo de la totalidad de los propietarios en proporción a sus coeficientes de copropiedad.

 

PARAGRAFO 2. En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10°. De la ley 675 de 2001 y del presente reglamento.

 

ARTICULO 33°. RECONSTRUCCION PARCIAL DEL CONJUNTO: Cuando la destrucción o deterioro afecte una parte de un Conjunto el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con esa parte del Conjunto, corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, contribuir a las expensas para su reconstrucción.

 

Las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el Conjunto ubicados en esa parte del Conjunto, serán de cargo de la totalidad de los propietarios del Conjunto.

 

PARAGRAFO: La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos, de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación de hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.

CAPITULO VIII.

 

DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIA

 

 ARTÍCULO 34°. PARTICIPACION EN LAS EXPENSAS COMUNES: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformado por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, cuotas del fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

 

Cada propietario o tenedor estará obligado a contribuir con el pago de las expensas causadas por la administración y la prestación de servicios comunes, funcionamiento, sostenimiento reparación y reposición de los bienes comunes y al pago de la prima del seguro de incendio.

 

Para efectos de las expensas comunes ordinarias necesarias, existirá solidaridad entre el propietario y tenedor o también entre el propietario anterior y el nuevo propietario respecto a las expensas comunes no pagadas por el primero en el momento de llevarse a cabo la transferencia de la unidad de dominio privado. Cada propietario de unidad de dominio privado será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha Unidad, a cualquier título, por sus actos u omisiones, en especial por las multas que se impongan al usuario por la violación de las Leyes o de este Reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al propietario sino a las personas que con el conviven o que a su nombre ocupan la respectiva unidad de dominio privado.

 

PARAGRAFO 1o. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensa comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir, lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

 

PARAGRAFO 2o. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del Conjunto residencial, se aplica aún cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien común.

 

PARAGRAFO 3o. Las expensas comunes necesarias se cancelarán al Administrador dentro de los quince (5) primeros días calendarios de cada mes.

 

PARAGRAFO 4o. Será de cargo de los copropietarios, el sostenimiento, reparación conservación y reposición de la subestación eléctrica en un todo conforme a lo dispuesto por CONDENSA.

 

 

CAPITULO IX

 

CONTRIBUCION DE LOS COPROPIETARIOS

 

 ARTICULO 35°. ELABORACION Y APROBACION DEL PRESUPUESTO:

El presupuesto general de gastos deberá elaborarse así:   Cada año, antes del 31 de enero, el Administrador elaborara un proyecto de presupuesto de ingresos y gastos, calculando el valor probable de las expensas ordinarias que se hayan de causar en el año siguiente, teniendo en cuenta el déficit o superávit del ejercicio anterior, si existiera y los aprovechamiento de cualquier índole e incluyendo la provisión al Fondo de imprevistos hasta el límite previsto en el artículo 35 de la Ley 675 de 2.0001. El administrador enviará dicho Presupuesto para estudio y aprobación por parte del Consejo de Administración, el cual podrá hacerle las modificaciones que considere convenientes.

 

Copia del Presupuesto aprobado por el Consejo, será enviada a cada uno de los copropietarios, por lo menos con diez (10) días de antelación a la fecha en que se ha de reunir la Asamblea de Copropietarios en sesión ordinaria.

 

La Asamblea, en su primera reunión anual, discutirá y aprobará o no aprobará como punto preferente este Presupuesto, aprobación que requiere la mayoría absoluta de los derechos representados en la reunión.

 

El presupuesto así aprobado será entregado a la administración y los copropietarios estarán obligados a cubrir lo que a cada uno de ellos corresponda en la liquidación, como cuotas de sostenimiento, en cuotas mensuales anticipadas o por los periodos que para cada ejercicio anual fije la misma Asamblea.

 

El presupuesto tendrá vigencia a partir de la Io de Abril siguiente a la reunión de la Asamblea y hasta el 31 de marzo inmediatamente posterior.

 

ARTICULO 36°. MERITO EJECUTIVO: Las contribuciones a cargo de los copropietarios, en virtud de decisiones válidas de la Asamblea con las formalidades previstas en este Reglamento, serán exigibles por vía ejecutiva. El título ejecutivo estará constituido por el certificado expedido por el Administrador de la copropiedad sobre la existencia y monto de la deuda a cargo del propietario deudor, acompañado de la copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del acta de la Asamblea si autoriza un interés moratorio inferior. Es obligación de cada propietario pagar la cuota de administración establecida por mandato legal y en razón ha de haberse acogido a este Reglamento de Propiedad Horizontal.

 

Cuando sea del caso adelantar ejecución por atraso en los pagos de las expensas comunes, el Administrador debe proceder sin esperar órdenes de otro órgano, nombrando un Abogado o actuando en propia causa, previo visto bueno del Consejo de Administración.

 

La acción ejecutiva señalada para el cobro de expensas no requerirá el agotamiento de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la Ley 675 de 2.001.

 

ARTICULO 37°. PRESUPUESTO PROVISIONAL: Si transcurriera el mes de Marzo sin que la Asamblea de Copropietarios se hubiere reunido y aprobado el presupuesto de que se trata hasta tanto la Asamblea decida la pertinente, tal presupuesto, elaborado por el Administrador y aprobado por el Consejo de Administración, tendrá vigencia provisional; por lo tanto todos los copropietarios estarán obligados a efectuar el pago de sus cuotas, conforme a la liquidación que con base en tal presupuesto que haga el administrador.

 

ARTICULO 38°. DEFICIT PRESUPUESTAL. Cuando las sumas presupuéstales resultaren insuficientes o no ingresaren efectivamente a caja, el Consejo de Administración, por intermedio del Administrador, convocará inmediatamente a una Asamblea Extraordinaria y solicitará los reajustes del caso en la liquidación de las cuotas apagar por cada propietario. La Asamblea procederá a decretarlos indicando la forma y oportunidad del pago de dichos reajustes.

 

ARTÍCULO 39°. CUOTAS EXTRAORDINARIAS: Si durante la vigencia del Presupuesto surgieren gastos imprevistos, que no pudieren ser atendidos con las reservas previstas para tal fin, se seguirá el procedimiento previsto en el Artículo anterior para la fijación de las cuotas extraordinarias.

 

ARTICULO 40°. INTERES POR MORA POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS: El retardo en el cumplimiento del pago de expensas o cuotas ordinarias de administración, causará intereses por mora, equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria.

 

Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el conjunto. El acta de la Asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.          

 

PARAGRAFO. La publicación referida en el presente artículo sólo podrá hacerse, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

 

ARTICULO 41°. CARACTER DE LAS CUOTAS DE SOSTENIMIENTO: Las cuota' con que deben contribuir los copropietarios, afectarán al respectivo bien de dominio privado, pasando de un titular a otro sin que por ello cesen las obligaciones en favor de la copropiedad.

 

ARTICULO 42°. IMPUESTOS Y TASAS: Los Impuestos y Tasa que afecten las Unidades Privadas serán cubiertos en forma independiente por sus respectivos propietarios e independientemente de que se haya efectuado o no su des englobé, no

 

Siendo objeto de gravamen los bienes de dominio común independientemente el dominio particular, sin embargo, en el evento en que se decreten, causen o liquiden impuestos que no sean de carácter real que graven los bienes comunes o a la persona jurídica que por este reglamento se constituyen serán pagados por todos los copropietarios en la proporción que se establece en este Reglamento en los coeficientes de copropiedad.

 

ARTICULO 43°. SEGUROS: Las construcciones del Conjunto Residencial deberán estar aseguradas contra incendio y terremoto por la cuantía que fijará anualmente la Asamblea de Copropietarios fe forma obligatoria que garanticen la construcción total de los mismos.

 

PARAGRAFO: Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del Conjunto. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

 

ARTICULO 44°. SEGURO DE BIENES DE DOMINIO PRIVADO: Cada propietario estará obligado a contratar y mantener vigente un seguro contra incendio de su unidad privada por un valor que permita su reconstrucción en caso de siniestro, y a enviar a la Administración copia de la respectiva póliza vigente.

 

 

CAPITULO X.

 

DE LOS PROPIETARIOS

 

 ARTICULO 45°. PROPIETARIOS. Los bienes privados o de dominio particular que conforman el Conjunto residencial ALAMEDA DE SAN JOSE II, son actualmente de propiedad de cada uno de los titulares de dominio de las unidades privadas que conforman el Conjunto residencial, como consta en cada certificado de Libertad y tradición expedido por la oficina de registro de Instrumentos públicos de Bogotá Distrito capital, que deberá inscribirse en el Libro de registro de propietarios a cargo del administrador.

 

PARAGARAFO. Para dar cumplimiento a lo ordenado en el numeral 2o. Del artículo 51 de la ley 675 de 2001, en cuanto a la creación del Libro de propietarios y residentes, será obligatoria la presentación en la Oficina de Administración, del Certificado de Libertad y Tradición de cada Unidad privada para la inscripción del titular de dominio correspondiente, con una vigencia no mayor a tres(3) meses y cuando se trate de tenedor a cualquier título, deberá inscribirse en el libro y suministrar copia del documento contrato de arrendamiento que lo acredite como tal.

 

ARTICULO 46°. TITULOS. A) La entidad CONSTRUCTORA COLPATRIA S.A. adquirió el derecho de dominio del lote, en mayor extensión, en donde se desarrolló la totalidad del Conjunto Residencial ALAMEDA DE SAN JOSE II, a causa del contrato de compraventa

 

Que celebro con…….        en los términos de la Escritura Pública No…………..       

 

Otorgada en la Notaría No. Del circulo de Bogotá, inscrita en el folio de matrícula.

 

B) Las Edificaciones por haberlas levantado a sus expensas en el lote de terreno mencionado, inmobiliaria No……          de la Oficina de registros de Instrumentos públicos de Bogotá.

CAPITULO XI

 

DERECHOS –OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES

 

 ARTICULO 47°. DERECHOS: Son derechos de los propietarios:

 

1). Cada propietario tiene sobre su Unidad Privada un derecho de dominio exclusivo regulado por las normas generales del Código Civil y leyes complementarias y por especiales que para el régimen de Propiedad Horizontal consagró la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001 y los Decretos que la reglamenten.

 

2).  De conformidad con lo anterior, cada propietario podrá enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder su Unidad de dominio privado a cualquier título, con las limitaciones impuestas por la Ley y por este Reglamento.

 

3).  Servirse de los bienes comunes, siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios y usuarios.

 

4).   Disfrutar de los servicios comunales aprobados por la Asamblea General.

 

5).   Solicitar de la Administración cualquiera de los servicios que ésta deba prestar de acuerdo con lo establecido por la Asamblea, el Consejo de Administración y este Reglamento.

 

6).  Intervenir en las deliberaciones de las Asambleas de Copropietarios con derecho a voz y voto.

 

7).   Proporcionar y/o solicitar información a la Administración.

 

8).   Ejecutar las obras y actos urgentes que exija la conservación y reparación del Conjunto residencial.

 

9). Solicitar al Consejo de Administración, la(s) sanción(es) para aquellas personas que incumplan las normas de este reglamento.

 

10).  Solicitar        al Comité de Convivencia, la intervención en los términos de este Reglamento para la solución de conflictos.

 

11).   Solicitar        al Administrador la convocatoria a Asambleas Extraordinarias de Conformidad con lo establecido en este reglamento.

 

12).  Solicitar la cultura ciudadana involucrando al núcleo familiar y o  la comunidad del Conjunto Residencial Alameda de San José etapa II entera.

 

ARTICULO 48°. OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS: Son obligaciones de los Copropietarios y en lo pertinente de las Unidades Privadas, las siguientes:

 

1).   Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el presente reglamento de Propiedad Horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del Conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los propietarios u ocupantes que afecten la salud pública.

 

2).   Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al Conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

 

3).  El propietario en el último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la Asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario en el piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos  y demás, sin la autorización de la Asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigente.

 

4).  Contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes   en la forma y en términos que se establecen en este Reglamento.

 

5).   Recoger los excrementos de las Mascotas, ”El aseo es salud y nuestros niños merecen un espacio donde jugar”

 

6).  Realizar acciones básicas del cuidado del medio ambiente que a la vez impliquen educación, ya que el deterioro del planeta  afecta la salud física y mental de nuestra población, debemos seguir luchando por revertir los daños del medio ambiente y mejorar el mundo desde los ámbitos de influencia donde nos desenvolvemos.

7)  Cumplir con el programa de recolección en casa “BASURA CERO” (Reducir, Reutilizar, Reciclar) cumpliendo con el horario establecido para el acopio de las basuras; recolectando en bolsas los desechos así: Orgánicas (hojas, ramas, desecho de comida, huesos ete), Inorgánicas (papel, plásticos, telas ete ) y de Desechos peligrosos (ácidos, sustancias químicas corrosivas, material radioactivo, desechos médicos etc., ).

 

PARAGRAFO. Queda expresamente prohibida la utilización del chut de basuras para arrojar escombros.

 

8)  Cumplir y Exigir a sus vecinos, residentes y usuarios el respeto por las normas    donde se Aplique  la cultura ciudadana y lo aprobado por este reglamento.           PARAGRAFO. Ningún propietario podrá excusarse de pagar las contribuciones que le corresponden conforme al presente Reglamento, alegando la no utilización de determinados bienes o servicios comunes o por no estar ocupada su Unidad de dominio privado.

 

9)  Previa solicitud, permitir la entrada a la Unidad de su propiedad al administrador o al personal autorizado por éste, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes de dominio común o de los demás bienes privados.

 

10).  Notificar por escrito al Administrador dentro de los cinco (5) días a la adquisición de un bien de dominio particular, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el número, fecha o lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad.

 

11).   Pagar las primas del seguro contra incendio correspondiente a su unidad privada y de los bienes comunes de acuerdo con lo establecido en la Asamblea de Copropietarios.

 

12).   Mantener asegurado su inmueble contra incendio, por un valor que permita su reconstrucción.

 

13).  Comunicar al Administrador todo caso de enfermedad infecciosa y desinfectar su bien de dominio particular conforme a las exigencias de autoridades de higiene.

 

14)  Solicitar autorización escrita al Administrador cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o mudanza, indicando la hora y detalle del trasteo para lo cual deberá estar a Paz Y Salvo por todo concepto con la Administración. Igualmente informar y registrar en porterías la entrada y salida de muebles y enseres que no hagan parte de mudanzas.

 

15).   Velar por el buen funcionamiento de aparatos e instalaciones de su Unidad privada.

 

16).   Suscribir contratos con las personas a quienes conceda el uso o goce de su bien de dominio particular o exclusivo y pactar expresamente en ellos el ocupante a cualquier título, conoce y se obliga a respetar y cumplir este reglamento.

 

17).  Las señaladas en el artículo 18 de la Ley 675 de 2.001 y las demás que impongan los Comités de Convivencia o la Asamblea General de Copropietarios con el lleno de los requisitos de Ley.

 

18).   Respeto y convivencia para con su vecino y residentes del Conjunto.

 

19).  Dar cumplimiento a las normas sobre tenencia de los animales que previenen la Ley y este reglamento.

 

20).   Asistir a las jornadas de Capacitación que se programen por parte de la administración.

 

21).   Cumplir con todo la Normatividad, Requerimientos y Proyectos que vallan en beneficio del fortalecimiento de  la Seguridad en Nuestro Conjunto Residencial.

 

22).  Responder por los actos y omisiones  de su  grupo familiar que por negligencia generen acciones  dolosas daños en los bienes de la copropiedad y de las personas. Sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal  de los padres o representantes legales de los niños y adolescentes.

 

PARAGRAFO. El propietario(s) o tenedor (res) que incumplan las obligaciones señaladas en este artículo serán sancionadas en los términos del artículo de las sanciones, previsto en este reglamento.

 

ARTICULO 49°. PROHIBICIONES: Los copropietarios y todas las personas que ocupen la Unidad Privada, deberán abstenerse de ejecutar cualquier acto que pudiera perturbar la tranquilidad o el sosiego de los demás ocupantes o pusiere en peligro la seguridad, solidez o seguridad de la edificación. En especial deberán tener en cuenta las prohibiciones específicas que se indican enseguida, las cuales envuelven obligaciones de no hacer:

 

A) En relación con las Unidades de dominio privado, está prohibido:

 

1).  Usar el inmueble o unidad de propiedad o dominio particular en actividades diferentes al de vivienda y/o habitación y en todo caso para efectos de disponer un uso comercial, deberá el respectivo propietario o tenedor a cualquier título, obtener los respectivos permisos de la Asamblea General y/o las autoridades competentes; haciéndolos llegar a la Administración.

 

2).   Enajenar o conceder el uso de su Unidad privada para uso o fines distintos a los - autorizados por este Reglamento: y celebrar los mismos con personas de mala conducta o debida disoluta y desarreglada.

 

3).  Destinar su bien de dominio particular a uso contrarios a la moral y a las buenas costumbres, o a fines prohibidos por la ley y las autoridades.

 

4).   Sostener en los muros de fachada o medianeros, columnas y techos, cargas o pesos excesivos, introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos; y en general ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de la edificación o contra el derecho de los demás.

 

5).   Colocar avisos o letreros en las ventanas de la edificación.

 

6).  Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades personales del propietario, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas o cualquiera que represente peligro para la integridad de la construcción o para la salud o seguridad de sus habitantes. De acuerdo con esta disposición queda terminante prohibido el uso de estufas de petróleo o sustancias similares, sólo en casos excepcionales el Consejo de Administración podrá autorizar el uso de estas estufas, de manera temporal, siempre y cuando se tomen las precauciones necesarias para evitar el riesgo de incendio.

 

8).   Acometer obras que impliquen modificaciones internas, sin el lleno de los requisitos establecidos en este reglamento, o que comprometan la seguridad, solidez o salubridad de la edificación disminuyan el aire o la luz de los demás bienes particulares.

 

9).   Utilizar las ventanas para colgar ropa, tapetes etc.

 

10).   Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general todo elemento (orgánicos e inorgánicos),que pueda obstruir en las cañerías  de aguas lluvia, lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios ete . En el evento de que se ocasione algún daño o infracción de esta norma, el infractor responderá de todo perjuicio que cause y serán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.

 

11).  Dar cualquier tipo de alimento a gatos, perros o cualquier clase de animal que pueda causar daño o molestia a los vecinos o a los bienes de estos o a los bienes comunes.

 

12).   Tener en su Unidad privada gatos, perros o cualquier clase de animal que pueda ‘causar daño o molestia a los vecinos o a los bienes de estos o a los bienes comunes. Se consideran perros potencialmente peligrosos aquellos que presenten una o más de las siguientes características:

 

a).   Perros que pertenecen a una de las siguientes razas o a sus cruces o híbridos: Staffordshire Terrier, American Staffordshire Terrier, Bullmasstiff, Do Berman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, Depresa Canario, Rottweiler, Tosa Japonés.

 

b).   Perros que han tenido episodios de agresiones a personas u otros perros.

 

c).  Perros que han sido adiestrado para el ataque y la defensa. Los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de correa, traílla y Bozal, deberán ser llevados y estar sujetos por su correspondiente correa y traílla, conforme a lo establecido en el artículo 108 B de la Ley 746 de Julio 19 de 2.002 y las normas que la sustituyan o la modifiquen.

 

13). Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en las instalaciones generales o de molestar a los vecinos o que perjudiquen el funcionamiento de radios y televisión.

 

14).  Destinar las Unidades privadas a usos que causen perjuicios o molestias a los demás ocupantes del Conjunto y aún a los demás ocupantes de la Unidad privada.

 

15).   Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos o bullicios, conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio o televisión, siendo más terminante la prohibición en las horas de la noche o en las primeras horas del día, dentro de las áreas privadas y en las zonas comunes del Conjunto.

 

16).   Los propietarios en la última planta no podrán elevar nuevos pisos ni recargar la estructura de la edificación con nuevas construcciones.

 

 B) Con relación a los bienes comunes y a la vida en comunidad, quedan prohibidos los siguientes actos:

 

1).  Obstaculizar o estorbar el acceso a las entradas de la edificación, escaleras, rampas, y halles y demás áreas de circulación de manera que se dificulte el cómodo paso o acceso de los demás.

 

2).   Solicitar a los porteros o vigilantes retirarse de su puesto para ejecutar labores ajenas a sus funciones.  

 

3).   Usar los mismos bienes como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otro objeto que genere incomodidad, bullicio o que perturbe su uso o destinación.

 

4).   Colocar avisos,  letreros y grafitis en las fachadas de la edificación.

 

5).   Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.

 

6).   Usar los halles para estacionamiento de motos, bicicletas y triciclos, toda vez que estos sitios están acondicionados exclusivamente a servir como áreas de acceso.

 

7).   Arrojar basuras u otros elementos en los bienes de propiedad común o a otros bienes de propiedad privada o a las vías públicas.

 

Cada habitante del edifico es responsable de mantener el aseo que la Administración adelante en la copropiedad, evitando ensuciar paredes, pasillos, ventanas, pisos, fachadas, techos, escaleras, parqueaderos y áreas verdes o jardines; de igual manera se prohíbe arrojar papeles, basura , colillas de cigarrillo etc.,  hacia la calle o dentro del conjunto y áreas comunes de la copropiedad. Queda prohibido de manera expresa dejar bolsas o cajas de basuras en las zonas comunes.

 

8).   Usar las zonas de estacionamiento y de circulación como lugares de juegos infantiles o para actividades similares.

 

9).   Variar en alguna forma las fachadas de la edificación quedando prohibidas, entre otras obras, cambiar el tipo de ventanas, color y vidrios o aumentar o disminuir el número de aquellos.

 

10).   Instalar      cualquier tipo de antena de radio aficionado o radar toda vez que estos interfieren las comunicaciones las comunicaciones de las unidades privadas.

 

11).   Instalar rejas de seguridad en las ventanas diferentes al diseño uniforme que aprobará el Consejo de Administración.

 

12).  Realizar obras y reparaciones dentro de las unidades privadas en horarios diferentes de las 8:00 A.M. y 5:00 P.M. en días de lunes a sábado, quedando prohibido realizarlas los domingos o feriados.

 

13).   Sacudir alfombras o ropas en las ventanas o escaleras.

 

14).   Lavar automotores en las zonas de circulación o parqueo.

 

15).  Arrojar comida, telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general todo elemento que pueda obstruir (orgánicos e inorgánicos) cañerías  de aguas lluvia, alcantarillado etc., En el evento de que se ocasione algún daño o infracción de esta norma, el infractor responderá de todo perjuicio que cause y serán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.

 

16).  Dañar o sustraer elementos propios del sistema de alumbrado comunal, hidráulico, equipo, maquinaria, escaleras, etc., de la copropiedad

 

 PARAGRAFO: Queda expresamente prohibido fijar avisos, letreros y grafitis  en el área de escaleras, terrazas, sótanos, paredes y demás áreas salvo los que determine o fije la Administración.

 

17).  Pisar y deteriorar los jardines y/o áreas destinadas al embellecimiento de la copropiedad.

 

18).  Consumir Bebidas alcohólicas o  Psicotrópicas  en las aéreas comunes.

 

19).  Ingresar a la copropiedad o a las  unidades por sitios diferentes a los destinados para tal fin.

 

20).  Se considera falta grave, el insultar, agredir, agraviar de palabra o hecho, a las personas que por naturaleza de sus funciones Administrativas deban velar por el cumplimiento de este MANUAL DE CONVIVENCIA; Administrador, Personal administrativo, Miembros del consejo, Portero,  Vigilante y otros; el infractor se someterá a lo establecido en los capítulos XVII Y XVIII.

 

      ARTICULO 50°. NORMAS PARA EL USO DE LOS GARAJES COMUNES: La Utilización de los garajes estará sujeta a las siguientes reglas, las cuales consagran obligaciones de hacer y de no hacer para los usuarios de tales bienes.

 

CONSIDERANDO que Los Parqueaderos  que dispone el conjunto son de carácter comunal. Con esto se entiende, que no existe ningún tipo de propiedad sobre uno o más espacios de la zona de parqueaderos.  Que existe la necesidad de propiciar el buen uso de los parqueaderos, por parte de los residentes de la Conjunto Residencial Alameda de San José etapa II.

 

·         Todo residente en su estricto orden el Propietario, Arrendatario que demuestren  propiedad de vehículo tiene derecho a un solo y único cupo, siempre y cuando haya disponibilidad, cumpla con los requisitos exigidos y se solicite por escrito a la Administración.

 

·         Si al completarse el cupo de los parqueaderos, los parqueaderos se rotarán. Esto se hará por orden numérico y/o sorteo por periodos de Un (1) meses.

 

·         Todos los vehículos y motos deben ser registrados ante la Administración, informar el cambio de vehículo, comunicar por escrito que no se hará uso del parqueadero para que éste sea asignado a otro propietario, en caso de no informar, se perderá el uso del cupo automáticamente al final del mes causado.

 

·         Ningún usuario podrá argumentar omisión, olvido o ignorancia de ninguna índole, para exigir el ingreso de un vehículo o motocicleta que no esté debidamente autorizado.

 

REQUISITOS PARA LA SOLICITUD DE LOS CUPOS:

 

·         Formulario de la administración para adquisición de cupo.

 

·         Ser propietario o residente del Conjunto Residencial.

 

·         Certificado de Libertad y Tradición de la Unidad privada para la inscripción del titular de dominio correspondiente, con una vigencia no mayor a tres(3) meses y cuando se trate de tenedor a cualquier título, deberá inscribirse en el libro y suministrar copia del documento contrato de arrendamiento que lo acredite como tal.

 

·         Fotocopia de la cédula de ciudadanía.

 

·         Paz y salvo de la Administración.

 

·         Fotocopia de la tarjeta de propiedad del vehículo.

 

·         Fotocopia del Seguro Obligatorio (SOAT).

 

·         Contrato de compra venta o Certificación de la entidad Financiera propietaria del vehículo (en caso necesario).

 

·         Haber cumplido con las normas de convivencia dentro del conjunto Residencial Alameda de San José etapa II.

 

·         Fotocopia del contrato de Arrendamiento. 

 

·         CONTROL DE LOS VEHICULOS: Todo vehículo o motocicleta registrado ante la Administración deberá portar la tarjeta para ingreso y salida, para lograr una rápida identificación y revisión por parte del Vigilante de turno, ningún vehículo o motocicleta podrá entrar o salir sin la respectiva tarjeta de identificación, la tarjeta y o carnet se entrega a la salida y se solicitara a la entrada.

 

PARAGRAFO: En caso de pérdida de la tarjeta el usuario del parqueadero, deberá cancelar el valor de la misma.

 

·         Se debe permitir la requisa de los vehículos que ingresen o salgan de Conjunto Residencial.

 

·         Se prohíbe el parqueo de vehículos y motos en zonas o áreas que no hayan sido demarcadas o asignadas para tal fin.

 

·         Se considera falta grave y queda terminantemente prohibido a los usuarios, ceder los derechos de parqueadero a terceros, por cualquier concepto, por cuanto los parqueaderos son comunales. 

 

·         La velocidad máxima de los vehículos debe ser 5 Km. por hora, con el fin de mantener la integridad física de los residentes y de las mascotas; se prohíbe y se considera falta grave, el ingresar o salir del parqueadero a velocidades que impliquen riesgo para los mismos.

 

·         Se prohíbe expresamente utilizar los espacios del parqueadero para cualquier otro fin diferente al establecido, salvo eventos comunitarios de interés general y de carácter transitorio autorizados por la Administración.

 

·         Ningún usuario podrá estacionar su vehículo fuera de las líneas que demarcan el espacio o área del parqueo.

 

·         Aun cuando los usuarios de este sector tienen derecho a transitar en sus vehículos por las zonas reservadas para la circulación, esto no los faculta para estorbar el libre movimiento de los demás vehículos.

 

·         No podrán hacerse reparaciones a los vehículos dentro de los garajes, fuera de las absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlo a reparación definitiva a otro sitio.

 

·         Queda expresamente prohibido estacionar en los parqueaderos buses, o busetas, y en general, vehículos con capacidad superior a una tonelada.

 

·         Los propietarios deberán dejar los vehículos debidamente cerrados.

 

·         Queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustible; en caso de accidente causado por infracción de esta norma, el infractor será el responsable por los daños causados.

 

·         Todo usuario de vehículo al ser avisado que su vehículo está botando gasolina deberá hacerlo reparar inmediatamente; el infractor será el responsable de todo perjuicio.

 

·         La circulación en los parqueaderos se hará conservando siempre la derecha y a velocidad moderada, siempre tendrá prelación para estacionar el vehículo que haya entrado primero.

·         Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos debe ser reportado inmediatamente a la administración, que según las circunstancias deberá avisar a las autoridades de tránsito.

 

·         Ningún vehículo deberá ser lavado dentro de las zonas comunes o privadas del conjunto.

 

·         Se prohíbe abandonar vehículos en la zona de parqueo así se pague por el servicio, el parqueadero no es depósito de automóviles, dañados, estrellados o en situación de abandono, en caso tal, el Propietario dispondrá de treinta (30) días calendario, para hacer el correspondiente retiro del vehículo, o la administración tomará las medidas legales del caso para proceder a su retiro mediante querella policiva, cuyos costos asumirá el infractor de la norma.

 

PARAGRAFO 1 Para el caso de que no se cumplan con esta medida además de las medidas legales la administración efectuara cobro en efectivo por el sistemas de depósito transcurrido los treinta días de abandono del vehículo.

 

·         GENERALIDADES: El consejo de administración y la administración fijará la cuota respectiva para cada año y la asignación de parqueaderos, que serán aprobadas por la asamblea de copropietarios o sus delegados.

 

·         La administración y el consejo de administración, se abstendrán de prestar el servicio de parqueadero al residente o visitante cuya casa no esté al día en los pagos de administración por todo concepto, cuotas extraordinarias, cuotas de parqueadero, multas, etc.; al presentar atraso por cualquier concepto desde el primer mes, perderá el cupo automáticamente.

 

·         Los vehículos deben ser parqueados dentro de las líneas demarcadas para tal fin, y se deben parquear en reversa en cumplimiento de la norma internacional para facilitar la salida en caso de emergencia.

 

·         La administración, El consejo de administración, y la vigilancia, no se responsabiliza por pérdida de objetos tales como Maletas, carteras, documentos, dineros, radios extraíbles, herramientas y otros, dejados en el interior de los vehículos.

 

·         El propietario del vehículo deberá informar cualquier anomalía que presente su vehículo, una vez constate el hecho, antes de retirarlo o moverlo del sitio aparcado, dando parte al vigilante inmediatamente, haciendo la anotación en el libro de Minuta de Parqueaderos y comunicando por escrito el hecho a la administración.

 

PARAGRAFO: Una vez retirado el vehículo del sitio donde fue aparcado, sin el lleno de los requisitos exigidos para su reclamación, no dará lugar a atender dicha anomalía.

 

·         PARQUEADEROS PARA VISITANTES: Se permitirá el ingreso, de los vehículos de las empresas de servicios públicos únicamente cuando vengan en ejercicio de sus funciones y que los empleados sean previamente identificados

 

·         Los parqueaderos de visitantes, serán autorizados con la presencia del propietario/residente o con autorización del mismo para el respectivo control y responsabilidad, informando a que interior y apartamento se dirige para hacer el registro correspondiente e indicando el tiempo que va a permanecer allí, solo se autorizará el ingreso, cuando haya disponibilidad de cupo de visitante, el vehículo visitante para pernoctar en el conjunto deberá solicitar autorización a la administración y cancelar el servicio de parqueo a la tarifa que determinará la administración, emitiendo el correspondiente recibo

 

CAUSALES POR LAS CUALES SE PIERDE EL DERECHO A LOS

PARQUEADEROS

 

1..  No utilización del parqueadero sin causa justa.

 

2..  Abandono del vehículo en el parqueadero.

 

3..  Incumplimiento del pago de cuotas de administración y de parqueadero (desde el primer mes).

 

4. Toda violación al reglamento por parte de los usuarios, dará lugar a sanciones, como suspensión del servicio de parqueo de sesenta (60) a ciento veinte (120) días calendario y o suspensión indefinida al detectarse fraude en los requisitos para la asignación de los cupos;  esto sujeto a lo establecido en los capítulos XVII Y XVIII.

 

5. Se considera falta grave, el insultar, agredir, agraviar de palabra o hecho, a las personas que por naturaleza de sus funciones Administrativas deban velar por el cumplimiento de este reglamento; Administrador, Personal administrativo, Miembros del consejo, Portero y Vigilante; el infractor será suspendido del servicio de parqueo por sesenta (60) días la primera vez y un (1) año la segunda, y la tercera vez perdiendo el cupo indefinidamente; sujeto a lo establecido en los capítulos XVII Y XVIII.

 

 PARAGRAFO I.  Por parte de la Administración se adecuara y reglamentara una zona de parqueo destinada exclusivamente para las bicicletas.

 

PARAGRAFO II. Con todo y con la finalidad de establecer una administración y manejo claro, transparente y democrático de los parqueaderos del Conjunto;  El Consejo de administración tendrá facultades de reglamentar e interpretar esta norma y efectuara el control y seguimiento, si así lo requieran para que el manual de parqueaderos se cumpla a cabalidad  efectuara los cambios necesarios, según las necesidades que surjan, modificación que debe ser  aprobada por la Asamblea General de Copropietarios o sus Delegados.

 

 ARTICULO 51°. MULTAS Y SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS: El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la Ley o en el Reglamento de Propiedad Horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la Ley, darán lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la Propiedad Horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguiente sanciones:

 

1).   Publicación en lugares de alta circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores, con indicación expresa de hecho o acto que origina la sanción.

 

2).  Imposición de multas sucesivas mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición, que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

 

PARAGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

 

 

 

 

CAPITULO XII

 

ORGANOS DE ADMINISTRACION DE LA PERSONA JURIDICA

 

 ARTICULO 52°. ENUMERACION: La dirección y administración de la persona jurídica del conjunto, materia del presente reglamento, son los siguientes:

 

1). Asamblea de Copropietarios.

 

2). Consejo de Administración.

 

3). Administrador

 

4). La Copropiedad tendrá también un auditor o revisor fiscal si la Asamblea lo elige con las mayorías previstas en este reglamento.

 

Se elegirá también un Comité de Convivencia para la solución de conflictos.

 

 ARTICULO 53°. ORDEN JERARQUICO: Cada uno de los órganos de administración de la Persona Jurídica objeto de este Reglamento, tiene facultades específicamente detalladas en los siguientes capítulos, pero en caso de duda ha de entenderse que el Administrador tiene atribuciones representativas y ejecutivas suficientes, en tanto que no le hayan sido expresamente negadas en este Reglamento, en disposiciones de la Asamblea de Copropietarios o en lo de su cargo, por el Consejo de Administración.

 

La Asamblea de copropietarios, es en todo caso el órgano de mayor jerarquía dentro de la copropiedad. El Consejo de Administración tendrá facultades de reglamentar e interpretar las normas de este Reglamento que así lo requieran.

 

 

CAPITULO XIII

 

DE LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS

 

 ARTICULO 54°. CONFORMACION: La Asamblea de Copropietarios está conformada por todos los propietarios de bienes de dominio privado que en la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad y se hallen inscritos en el libro de registro de Copropietarios.

 

Los propietarios podrán actuar en la Asamblea directamente o por representantes delegados o mandatarios, mediante delegación hecha por comunicación escrita, dirigida al Administrador. La Asamblea de Copropietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica y tiene las siguientes funciones:

 

A.   Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingreso y " gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.

 

B.   Nombrar y remover libremente a los miembros del Comité de Convivencia, en el Conjunto Residencial.

 

C.   Aprobar el presupuesto anual del conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

 

D.   Elegir y remover los miembros del Consejo de Administración y al Revisor Fiscal cada año y fijarle sus funciones según el presente Reglamento de Propiedad Horizontal.

 

E.    Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal con un voto favorable del 70% de los coeficientes del Conjunto.

 

F.    Decidir sobre la desafectación, venta o división de bienes comunes generales no esenciales o establecer el carácter de no esencial de un bien común no considerado como tal en el presente reglamento.

 

G.   Decidir la reconstrucción del conjunto según el caso, de conformidad con lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en la Ley.

 

H.   Imponer sanciones y multas. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad de acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

 

I.    Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.

 

J.    Otorgar autorización al Administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos.

K.   Suspender el cobro de los dineros destinados al Fondo de Imprevistos cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

 

L.    Crear los cargos que estime necesarios y señalar sus funciones. Así como revocar los nombramientos hechos cuando así lo considere conveniente.

 

M.  Autorizar la cuantía de los Seguros de incendio legalmente obligatorios.

 

N.   Conocer y resolver todo asunto de interés general de la persona jurídica no atribuido a otro órgano, lo mismo que todo acto, contrato o empresa tendiente a asegurar la estabilidad de la identificación a la mayor funcionalidad de los servicios de la misma, reconociendo los derechos de cada propietario, pero haciendo primar el interés general.

 

O.   Delegar las funciones que a bien tenga en el Consejo de Administración.

 

P.   Adoptar un Reglamento interno si a ello hubiere lugar, el que será de obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios.

 

PARAGRAFO PRIMERO: La Asamblea General de propietarios estará constituida por los propietarios de las unidades de dominio privado o por sus representantes, delegados o mandatarios debidamente constituidos, reunidos con el Quórum y en las condiciones previstas en las leyes, decretos o reglamentos de administración de la Propiedad Horizontal.

 

PARAGRAFO SEGUNDO: Cuando por cualquier causa, una unidad de dominio privado perteneciere a varias personas o a sucesiones ilíquidas, los interesados deberán designar a una sola persona que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad en las reuniones de la Asamblea.

 

Así mismo toda persona jurídica propietaria o representante de unidades de dominio privado, estará representada en dichas reuniones por una sola persona natural. PARAGRAFO TERCERO: Los miembros de los órganos de Administración y dirección de la Copropiedad, el Administrador, Revisor, Contador y empleados de la Propiedad  Horizontal no podrán representar en la Asamblea derechos distintos a los suyos propios mientras estén en ejercicio de sus cargos.

 

PARAGRAFO CUARTO: Todos los propietarios de bienes privados que integran el conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella, sin embargo, el copropietario o tenedor a cualquier título que a la fecha de realización de la asamblea se encuentre en mora en el pago de las expensas comunes ordinarias o multas, quedará inhabilitado para postularse para los cargos de dirección y administración.

 

PARAGRAFO QUINTO: Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el Administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del conjunto.

 

ARTICULO 55°. INTEGRACION Y REPRESENTACIÓN DE LOS COPROPIETARIOS EN LAS ASAMBLEAS. Para efectos de lograr la efectiva asistencia y representación de los propietarios o tenedores de los bienes de dominio privado en las Asamblea, hacer más productivas y ágiles la toma de decisiones y reducir costos de las asambleas, la representación de los propietarios en las Asambleas será por delegados, los cuales serán elegidos de entre los residentes de cada una de las etapas en que se encuentra organizado el Conjunto residencial. Para la elección y designación de estos delegados se seguirá el siguiente procedimiento:

 

DESIGNACION DE LOS DELEGADOS. Debido a que el Conjunto en su estructura y construcción interna se encuentra organizado por Etapas registradas con las nomenclaturas Etapa 1A, Etapa IB, Etapa 1C, tercera Etapa, Cuarta Etapa y Quinta Etapa, cada etapa podrá ser representada en las Asambleas por un número de propietarios delegados proporcional al número de interiores, casa o unidades de dominio privado que posee cada etapa, las cuales se dan de la siguiente manera:

 

Etapa	Casas	Total casas	Concepto	No delegados
1a	del 45 al 154	110	Designaran	11
1b	del 155 al 210	56	Designaran	6
1c	del 01 al 44	44	Designaran	4
3a	del 211 al 370	160	Designaran	16
4a	del 371 al 539	169	Designaran	17
5a	del 540 al 700	161	Designaran	16

                 Totales                    700 unidades                        70 Delegados

 

 

ARTICULO 56°. PROCEDIMIENTO PARA LA DESIGNACIÓN DE LOS DELEGADOS. El procedimiento para la designación de los delegados de las etapas que constituyen la totalidad del Conjunto residencial será el siguiente:

 

1)   La administración con anterioridad de un mes antes de la celebración de la Asamblea ordinaria anual, convocará a los propietarios de bienes de dominio privado a postularse para delegados y dispondrá las reuniones y recursos económicos necesarios para llevar a cabo las actividades de designación de los delegados por las respectivas etapas conforme a la distribución establecida en el artículo precedente.

 

2)   Designados los delegados en número por cada etapa se levantará un acta en la que se registrarán los nombres y apellidos de los propietarios de cada uno de los bienes de dominio privado de cada etapa que será firmada por cada uno de ellos dejando constancia expresa de la delegación y representación ante la asamblea General ordinaria, debidamente certificada por el órganos de control para el caso el revisor fiscal.

 

3)   La designación de delegado sólo podrá recaer en cabeza de los propietarios o tenedores que se encuentren hábiles, cuenten con voz y voto y estén a paz y salvo por todo concepto con la Administración.

 

4)   Los delegados designados por los propietarios para la Asamblea General ordinaria de comienzo de cada año podrán ejercer la delegación en todas las Asamblea extraordinarias que se convoquen durante el respectivo año y podrán ser reelegidos, removidos o renunciar en cada asamblea General ordinaria.

 

5)   Los delegados designados para las Asambleas en representación de los propietarios de bienes comunes de cada etapa serán responsables de comunicar los resultados de cada Asamblea realizada y mantener informados a los propietarios residentes en las Etapas que conforman el Conjunto residencial.

 

6)   El Consejo de Administración tendrá facultades de reglamentar e interpretar esta  norma; si así lo requieran.

 

 ARTICULO 57°. REUNIONES ORDINARIAS. La Asamblea de Copropietarios por delegados se reunirá ordinariamente una vez al año, dentro de los tres (3)-meses

 

Administrador o en su defecto el Consejo de Administración para examinar la situación general de la persona jurídica; efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda; considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio, presupuesto para el siguiente año y cualquier otra que se estime. La convocatoria se llevará a cabo mediante comunicación escrita por carta circular enviada a cada propietario a la respectiva unidad o a la dirección que tengan registrada. Esta citación deberá hacerse con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

 

Si el Administrador o en su defecto el Consejo de Administración no convocare la Asamblea, máximo durante el mes de Marzo, ella deberá reunirse el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal a las 8:00 p.m. en el Conjunto, en el lugar donde usualmente acostumbran a reunirse. El aviso de convocatoria contendrá necesariamente la indicación de la fecha, hora y lugar de la reunión, los balances, inventarios, presupuesto de gastos, cuenta y demás documentos a disposición de los propietarios, para su examen, en las oficinas de la Administración, durante ocho horas hábiles en los días de fijación del aviso de citación. La Convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.

 

ARTICULO 58°. REUNIONES EXTRAORDINARIAS. La Asamblea de Copropietarios por delegados de reunirá extraordinariamente en cualquier tiempo, cuando sea convocada por el Administrador o el Consejo de Administración o por un número plural de copropietarios delegados que represente por lo menos la quinta parte de los coeficientes de Copropiedad. Esta citación podrá hacerse con cinco (5) días hábiles de anticipación. El procedimiento para la citación será el mismo indicado en el Artículo anterior expresando además el motivo de la reunión y el orden del día. En estas reuniones no se podrán tratar asuntos distintos a los indicados en el aviso de convocatoria.

 

Sin necesidad de convocatoria previa, puede la Asamblea reunirse extraordinariamente en cualquier momento en que estuvieren presentes la totalidad de los copropietarios, personalmente y/o los mandatarios delegados facultados mediante actas o poderes para representarlos, sin perjuicio de lo previsto en la ley y en el presente reglamento a efecto de mayorías calificadas.

 

ARTICULO 59°. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la Asamblea General de propietarios por delegados, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho de la noche (8:00 p.m.), la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios delegados, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

 

En todo caso en la convocatoria deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.

 

ARTICULO 60°. QUORUM DELIBERATORIO. Para que la Asamblea pueda entrar a deliberar y a decidir válidamente, será necesaria la concurrencia de los propietarios delegados, de los representantes que agrupen, por lo menos el 51.00% de los derechos en que se halla dividida la comunidad de acuerdo con los Coeficientes de copropiedad de la tabla aplicable, salvo los casos de segunda convocatoria.

 

PARAGRAFO 1°. No es indispensable para la validez de la Asamblea que a ella asistan el Administrador y el Consejo de Administración. En todo caso los miembros del Consejo de Administración no pueden representar derechos diferentes a los suyos, o de aquellos cuya representación ejercen por Ley.

 

PARAGRAFO 2o. Si verificada la primera reunión de la Asamblea no se obtuviere el Quórum indicado, los asistentes a dicha reunión o el Administrador, convocarán a una segunda citación de Asamblea según lo previsto en el artículo anterior.

 

ARTICULO 61°. VOTOS. Cada propietario tendrá derecho a un voto por cada unidad privada que posea. No será válido el voto fraccionado. El representante o delegado de varios propietarios pueden votar por separado       

 

ARTICULO 62°. QUORUM DECISORIO: El quórum decisorio se tomará con el voto favorable del cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad representados en la reunión.

 

ARTICULO 63°. QUORUM DECISORIO ESPECIAL: Como excepción a la norma general las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los Propietarios y tenores de los bienes que Integran el conjunto:

 

A.   Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

 

B.   Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuesta! supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

 

C.   Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

 

D.   Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

 

E.    Reforma a los estatutos y reglamento.

 

F.    Desafectación de un bien común no esencial.

 

G.   Reconstrucción del Conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

 

H.   Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

 

I.    Adquisición de inmuebles para el Conjunto.

 

J.    Liquidación y disolución de la persona jurídica.

 

PARAGRAFO: Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida del setenta por ciento (70%) de la  totalidad de coeficientes del Conjunto.

 

ARTICULO 64°. FUNCIONAMIENTO DE LA ASAMBLEA: El desarrollo de la Asamblea se sujetará a las siguientes reglas:

 

1)   Establecido el Quórum, la Asamblea quedará instalada y procederá a designar un Presidente y un Secretario, lo cual podrá hacerse por aclamación o por aprobación oral de una proposición presentada en tal sentido. Si no se hicieren tales designaciones, actuará como Presidente quien lo sea en la Junta, y como Secretario el Administrador.

 

2)   La Asamblea tiene la facultad para aprobar el orden del día, o para seguir el propuesto en la convocatoria, teniendo en cuenta lo dispuesto al respecto para las reuniones extraordinarias.

 

3)   Toda proposición o constancia de los miembros de la Asamblea se consignará por escrito.

 

4)   El trámite de las discusiones y el desarrollo de la Asamblea será el acostumbrado en reuniones similares.

5)   Constituida válidamente, las decisiones de la Asamblea serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios aún para los ausentes o disidentes, siempre que hubieren sido aprobadas por las mayorías previstas en el presente Reglamento y en su defecto en la Ley.

 

ARTICULO 65°. ACTAS DE ASAMBLEA: De todo lo tratado y decidido en cada reunión de la Asamblea se dejará constancia en Acta que será aprobada por una comisión plural designada por los asistentes a dicha Asamblea a más tardar dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la reunión. Las actas deberán contener especialmente la fecha, hora y lugar de la reunión, la forma como se hizo la convocatoria, la lista de los asistentes, con la indicación del carácter en que actuó cada uno de ellos, que representan, los documentos presentados en la reunión, las decisiones aprobadas, las votaciones verificadas, etc. Una vez aprobada el Acta deberá ser insertada en el libro de Actas, en orden estrictamente cronológico, debiendo ser firmada por el Presidente, el Secretario y la Comisión que la haya aprobado, en caso de delegación a ella. Dichas Actas hacen plena prueba de los hechos y actos contenidos en ellas y sus copias debidamente firmadas por el Presidente y el Secretario de la Asamblea de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 prestan mérito ejecutivo, sin necesidad de requerimiento para constituir en mora al deudor, ni de notificación previa de éste. ^ Las actas deberán ser puestas en conocimiento de los copropietarios mediante fijación de la copia completa del texto colocado en el acceso del inmueble a más tardar dentro de los 20 días hábiles siguientes a la fecha de la reunión.

 

PARAGRAFO Io. El Administrador, el revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán en los términos de la Sentencia 265 de 2002 proferida por la Corte Constitucional, impugnar dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación del acta, las decisiones de la Asamblea general de propietarios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o a este reglamento de propiedad horizontal.

 

PARAGRAFO 2o. En el libro de actas deberá dejar constancia de la fecha, hora y lugar de publicación. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se lo solicite; si esta es negada, el afectado podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Mayor o su delegado, quien a su vez ordenara la entrega de la copia solicitada so pena de sanciones de carácter policivo

 

ARTICULO 66°. OBLIGATORIEDAD. Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el quórum y las formalidades previstas en este Reglamento, son obligatorias para todos los propietarios, hayan concurrido o no a la respectiva reunión. En lo pertinente, también tendrán carácter obligatorio para los ocupantes del inmueble.

 

 

CAPITULO XIV

 

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION

 

ARTICULO 67°. INTEGRACION Y FORMA DE ELECCION. Anualmente la Asamblea de Copropietarios elegirá por votación el Consejo de Administración para la persona jurídica, el cual estará integrado por lo menos por cinco (5) miembros principales y cinco (5) suplentes numéricos, los cuales deberán ser copropietarios o mandatarios de personas titulares del dominio y representantes de Conjunto.

 

Si no existieran representantes de los interiores se podrá elegir a cualquier propietario que se postule.

 

PARAGRAFO 1o. Si la asamblea de Copropietarios lo considera conveniente, podrá por mayoría de los asistentes, aumentar o disminuir el número de miembros del Consejo, asunto que en todo caso sólo podrá ser decidido antes de su integración anual.

 

 PARAGRAFO 2o. Los miembros del Consejo ejercerán sus cargos adoloren, toda vez que actúan con un mandato tendiente al bien común de la persona jurídica, en el cual deberán inspirarse todas sus intervenciones y decisiones.

 

 ARTICULO 68°. SESIONES Y QUORUM: Para las reuniones del Consejo formará quórum la asistencia de la mitad más uno de sus miembros, principales o suplentes.

 

El Consejo se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al mes en los días que ella misma señale, y extraordinariamente cuando sea convocada con tal carácter por el Administrador, a iniciativa propia o a solicitud de cualquiera de los miembros del Consejo; las sesiones serán precedidas por el Presidente, designado por el mismo Consejo, quien en tal cargo se ocupará de las citaciones a consejo. Las decisiones serán tomadas por la mitad más uno de los asistentes.

 

 ARTICULO 69°. ACTAS DEL CONSEJO: De todas las reuniones del Consejo se dejará constancia en Actas que se extenderán en orden cronológico en un libro de Actas. En ellas deberá dejarse constancia de todos los asuntos tratados y acuerdos a que se lleguen en las reuniones, además de la indicación de la fecha y hora de la reunión y lista de los asistentes. Dichas Actas deberán firmarse por el Presidente y el Secretario del Consejo y una vez leídas y de conocimiento propio de todos los vocales.

 

ARTICULO 70°. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION: El Consejo tendrá las siguientes funciones:

 

 1.   Inculcar la cultura ciudadana mediante circulares periódicas, elaborar manuales y resúmenes del Reglamento y de las Leyes de propiedad Horizontal, fijar carteles y recortes relacionados en las carteleras, organizar foros y mesas de discusión, involucrando a la comunidad del Conjunto Residencial Alameda de San José etapa II entera en esas campañas, para que sea la misma comunidad quien exija a sus vecinos el respeto por las normas.

 

2..  Hacer su propio reglamento en términos de inhabilidad, incompatibilidad y cumplimiento de responsabilidades y funciones.

 

3..  Anualmente nombrar, remover o ratificar al Administrador y su suplente y fijarle su asignación, supervisar sus funciones y removerlo por cualquier causa y en cualquier tiempo.

 

4..  Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

 

5..   Informar anualmente, y cuando además lo juzgue conveniente, a la Asamblea de Copropietarios todo lo relacionado con las cuentas que presente el Administrador y su concepto acerca del presupuesto de gastos e ingresos que ha de presentar cada año el Administrador.

 

6..  Convocar a la Asamblea a reunión ordinaria cuando el Administrador no lo hubiere hecho oportunamente y a reunión extraordinaria en los casos previstos en este Reglamento o cuando lo estime conveniente.

 

7..  Autorizar el nombramiento de los empleados cuyos cargos hayan sido creados por la Asamblea y cuya provisión no corresponda a otro órgano.

 

8..  Asesorar y exigir al Administrador en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la Persona Jurídica, ejercitar ampliamente el control de su gestión y cuando lo juzgue conveniente dar cuenta al respecto a la Asamblea de Copropietarios.

 

9..  Determinar la forma y periodicidad de los estados de cuentas o informes que el Administrador deba rendirle.

 

10..  Preparar para la aprobación de la Asamblea, un reglamento para el uso de los bienes comunes y los proyectos que se consideren convenientes sobre modificaciones en la forma y goce de tos mismos.

 

11..  Ejercer las funciones relativas a las reformas y reparaciones de los bienes comunes indicadas en el Capítulo VII  de este Reglamento.

 

12..  Vigilar al Administrador para que haga las reparaciones materiales de carácter urgente para la higiene, seguridad y debida utilización del inmueble, cuando no hubiere partida aprobada para tal efecto en el presupuesto, o bien ordenar directamente estas reparaciones.

 

13..  Exigir al Administrador oportuna información sobre los actos y contratos por él celebrados en el ejercicio de sus funciones. Los contratos de cuantía superior a un (1) salario mínimo legal mensual vigente deberán ser aprobados previamente por el Consejo.

 

14..  Reglamentar la forma de efectuar los gastos de cada operación que puede realizar el administrador sin necesidad de aprobación previa del mismo Consejo.

 

15..  Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro, manejo, uso, protección o disposición de los fondos u otros bienes pertenecientes a la copropiedad.

 

16..  Autorizar al Administrador para designar por cuenta de la persona jurídica apoderados judiciales o extrajudiciales y demás profesionales o especialistas cuya gestión se requiera.

 

17..  Velar para que el Administrador inicie las acciones judiciales pertinentes a la persona jurídica, en razón del cumplimiento del Régimen de Propiedad Horizontal.

 

18..  Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de ésta.

 

19..  Imponer sanciones y multas. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

 

20..  Presentar y consolidar proyectos que en su conjunto beneficien a la comunidad.

 

CAPITULO XV

 

DEL ADMINISTRADOR

 

ARTICULO 71°. NATURALEZA: La representación legal de la persona jurídica y la administración del Conjunto corresponderán al Administrador designado por el Consejo de Administración. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

 

El administrador responderá por los perjuicios que por dolo y desde la culpa leve ocasiones a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o el reglamento de propiedad horizontal.

 

PARAGRAFO: Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el Administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el Presidente del Consejo de Administración, quien establecerá en el contrato la obligación de otorgar una póliza de buen manejo de recursos con un mínimo del 50% del presupuesto mensual aprobado.

 

ARTICULO 72°: ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR: La Administración inmediata del Conjunto estará a cargo del Administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

 

 a)   Inculcar la cultura ciudadana mediante capacitaciones, circulares periódicas, resúmenes del Reglamento y de las Leyes de propiedad Horizontal, fijar carteles y recortes relacionados en las carteleras, organizar foros y mesas de discusión, involucrando a la comunidad del Conjunto Residencial Alameda de San José etapa II entera en esas campañas, para que sea la misma comunidad quien exija a sus vecinos el respeto por las normas.

 

b) Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias y extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del año anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo periodo anual, incluyendo las primas de seguros.

 

c) Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la Asamblea y de registro de propietarios y residentes y atender la correspondencia relativa al conjunto.

 

d) Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del conjunto las actas de la Asamblea General y el Consejo de Administración.

 

e) Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de Propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos, el Balance General de las cuentas del año anterior, los Balances de Prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

 

f) Llevar  bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del Conjunto, para lo cual podrá contratar por prestación de servicios un asesor profesional en Contaduría, previa aprobación de la Asamblea general y del Consejo de Administración.

 

g) Administrar con diligencia y cuidado los bienes comunes de la persona jurídica, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el presente reglamento de propiedad horizontal.

 

h) Cobrar y recaudar directamente de forma preventiva, administrativa y coactiva o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

 

i).  Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la Asamblea General de Propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

 

j). Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

 

k). Atender y solucionar oportunamente los requerimientos de los residentes del Conjunto Residencial.

 

i). Notificar a los propietarios de bienes privados, las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General o el Consejo de Administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

 

j). Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas la Ley, en el presente Reglamento de propiedad Horizontal y en cualquier reglamento interno que hayan sido impuestas por la Asamblea General o el Consejo de Administración.

 

k). Expedir Paz y Salvo de cuentas con la Administración del Conjunto dentro de los ocho (8) días calendario siguientes a su solicitud cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

 

l). Contratar, previo estudio y autorización del Consejo de Administración, el personal necesario para la vigilancia, aseo y mantenimiento del Conjunto y mantenerlo bajo su directa dependencia y responsabilidad.

 

m). Tomar           las medidas necesarias que demanden la existencia, seguridad, integridad y salubridad del inmueble y sus habitantes.

 

n). Resolver, en primera instancia, en cuanto le sea posible y no corresponda legal o estatutariamente al Comité de Convivencia, los conflictos que surjan entre los copropietarios y ocupantes de unidades privadas, con relación a éstas, a su destinación y a la debida utilización de bienes y servicios comunes, dando cuenta, según el caso, a la Asamblea, al Consejo de Administración o al Comité de Convivencia.

 

ñ).  Cuidar diligentemente que cada propietario u ocupante use su unidad de dominio privado en la forma prevista en este reglamento, y aplicar, en caso de infracción a las normas aquí previstas para su uso, las sanciones que autorice la Asamblea, lo mismo que hacer la solicitud de imposición de multas.

 

o). Ejercer, en fin, con relación al inmueble, todas las actividades que no estándole prohibidas legal o estatutariamente, se acostumbre asignar a los administradores de bienes sujetos al Régimen de propiedad Horizontal, solucionando así los vacíos y contradicciones que resultaren de este reglamento.

 

PARAGRAFO: Cuando el Administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación legal del Conjunto.

 

ARTÍCULO 73°. REMUNERACION: Se presume que el ejercicio de las funciones del administrador es remunerado en dinero; aunque este cargo puede ser también no remunerado. Esta remuneración será fijada anualmente por la Asamblea para todo el Ejercicio presupuestal que ella apruebe, sea que consista en: salario, una suma fija como honorarios o en un porcentaje sobre los recaudos.

 

ARTICULO 74°. TRANSIMISIÓN Y CUENTAS DEL CARGO DE ADMINISTRADOR: Al cesar en el cargo la persona natural o jurídica que actuó como administrador del Conjunto y representante legal de la persona jurídica, deberá dentro de los quince (15) días siguientes al nuevo nombramiento, hacer entrega inventariada de fondos, bienes, documentos y enseres pertenecientes a la copropiedad, con una completa rendición de cuentas, al efecto, se firmará un acta por el administrador que entrega y el que recibe, documento que será entregado al Consejo de Administración, al cual corresponderá, en receso de la Asamblea de Copropietarios dar el finiquito al Administrador saliente.

 

PARAGRAFO. La calidad de administrador y representante legal subsistirá mientras no se haga otro nombramiento con arreglo a la Ley y este reglamento, y se inscriba y certifique por la autoridad competente la persona que ejerce legalmente el cargo.

 

 

 

 

 

 

CAPITULO XVI

 

DEL REVISOR FISCAL

 

 ARTICULO 75°. NOMBRAMIENTO: La copropiedad tendrá un Revisor o Auditor de libre nombramiento y remoción por la Asamblea de Copropietarios para periodos de un (1) año.

 

ARTICULO 76°. INCOMPATIBILIDAD: EL REVISOR O AUDITOR deberá ostentar la profesión de contador, no podrá ser miembro del consejo de administración ni parientes de éstos dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, ni empleado en los negocios del administrador, y  no ser propietario o tenedor de unidades del conjunto.

 

ARTICULO 77°. FUNCIONES: Son funciones del auditor o revisor fiscal:

 

·         Como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001.

 

·         Prescribir el sistema de contabilidad que ha de llevarse en la copropiedad, en un todo con el Consejo de Administración.

 

·         Revisar y controlar los pagos, los ingresos y las demás operaciones que realice la administración.

 

·         Controlar que las operaciones y los actos de la Administración se ajusten a las disposiciones de la Ley, del Reglamento de la propiedad horizontal, de la Asamblea y del Consejo de Administración.

 

·         Informar a la Asamblea y  consejo de Administración sobre el examen de las cuentas de la administración.

 

·         Dar cuenta a la Asamblea de las irregularidades que advierta en la administración.

 

·         Cumplir las demás funciones que le asignare la Asamblea.

 

 

CAPITULO XVII

 

DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS,

COMITÉ DE CONVIVENCIA Y PROCEDIMIENTOS

 

 ARTICULO 78°. SOLUCION DE CONFLICTOS: Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del conjunto, o entre ellos y el administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del Reglamento de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir al comité de convivencia del Conjunto residencial, o a los Mecanismos Alternos de solución de conflictos de acuerdo con las Leyes vigentes que regulan la materia.

 

ARTICULO 79°. COMITÉ DE CONVIVENCIA: Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en conjuntos de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un Comité de Convivencia elegido de conformidad con la ley que rige la propiedad horizontal, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este Comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será Adoloren. PARAGRAFO 1° Los miembros de los Comités de Convivencia serán elegidos por la Asamblea General de Copropietarios, para un periodo de un (1) año y está integrado por un número impar de tres (3) o más personas, estas personas deberán ser residentes del Conjunto Residencial, gozar de intachable personalidad, encontrarse a paz y salvo por todo concepto con la administración, no haber sido sancionados por causa alguna u órgano de administración. Quienes se encuentren desempeñando el cargo de miembro del comité e incurra en una cualquiera de estas faltas, hará dejación del cargo de forma inmediata.

 

PARAGRAFO 2o. El Comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá Imponer sanciones.

 

PARAGRAFO 3o. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos, se dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

 

 

CAPITULO XVIII

 

DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE FUNCIONES, PROHIBICIONES Y OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

 

 ARTICULO 80°. DESTINATARIOS. El incumplimiento de las funciones, prohibiciones y obligaciones no pecuniarias y los derechos consagrados en la Ley 675 de 2001, sus Decretos reglamentarios y en el presente reglamento, por parte de los propietarios, tenedores a cualquier título, miembros del Consejo de Administración y del Comité de Convivencia, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:

 

Publicaciones en lugares de amplia circulación del conjunto residencial de la lista de infractores con indicación del hecho o acto que originó la sanción.

 

Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una a dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de la imposición, que en todo caso sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

 

ARTICULO 81°. COMPETENCIA. Las sanciones previstas en el artículo anterior para propietarios y tenedores a cualquier título, serán impuestas por el Consejo de Administración en un tiempo no mayor de treinta (30) días hábiles, contados a partir del momento en que tuvo conocimiento del hecho contraventor. Las sanciones para los miembros del Consejo de Administración y del Comité de Convivencia serán impuestas exclusivamente por la Asamblea general de propietarios en el término que indique la convocatoria.

 

ARTICULO 82°. DEBERES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN EN LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES. El presidente del consejo dirigirá el trámite, velará por su rápida gestión y harán efectivos los principios orientadores del debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación. En la imposición de la sanción igualmente se deberá valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia y negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

 

ARTICULO 83. JUSTIFICACION DEL INCUMPLIMIENTO. El incumplimiento se justifica cuando es cometido por: 1) Fuerza mayor o caso fortuito; 2) En cumplimiento de una orden emanada de la Asamblea General, del Administrador o del Consejo de Administración.

 

ARTICULO 84°. CALIFICACION DEL INCUMPLIMIEMTO. Para efectos de la sanción, las faltas se califican en 1) Gravísimas; 2) Graves y 3) Leves

 

ARTICULO 85°. DETERMINACION DE LA FALTA. Serán criterios para determinar la gravedad del incumplimiento:

 

1)   El grado de culpabilidad a falta.

 

2)   El grado de perturbación a la comunidad.

 

3)   La naturaleza del incumplimiento y efectos de la falta

 

ARTICULO 86°. SANCIONES. La inobservancia de las conductas señaladas en el Manual de Convivencia  y demás  de este reglamento, dará lugar a las sanciones previstas en este artículo. Las sanciones se clasifican en principales y accesorias.

 

1) Principales:

 

a)   Amonestación escrita.

 

b)   Multa con destino al fondo de imprevistos hasta dos veces el valor de las expensas comunes necesarias mensuales vigentes a la fecha de su imposición sin que sumadas exceda de diez (10) veces las expensas comunes necesarias mensuales.

 

2) Accesorias:

 

a)   Inhabilidad para ejercer el cargo de Administrador, consejero de administración, revisor fiscal y miembro del comité de convivencia para el siguiente periodo presupuesta!.

 

b)   Devolución, restitución o reparación según el caso, del bien afectado con el incumplimiento.

 

c)   Denuncia ante las autoridades de policía correspondiente.

 

ARTICULO 87°. PRESCRIPCIÓN DE LA ACCION SANCIONATORIA. La acción de iniciación de la imposición de sanciones prescribe a los tres (3) meses de cometida la falta. La presentación de la queja interrumpe el término para la imposición de sanción, siempre y cuando se dicte resolución motivada dentro de los treinta días hábiles contados desde el momento de la notificación al contraventor del acto de Iniciación de la acción, por estado (cartelera) o personalmente. Si fueren varios los contraventores, se surtirá la notificación en forma colectiva por estado (cartelera), con envío de copia del aviso de iniciación a sus unidades privadas.

 

PARAGRAFO. La presentación de solicitud de sanción interrumpe el término para la prescripción.

 

ARTICULO 88°. PROCEDIMIENTO. La acción de imposición de sanciones se iniciará por información proveniente de cualquiera de los órganos de dirección y control, de queja formulada por cualquier propietario o residente y que ésta amerite credibilidad. El procedimiento a seguir será:

 

1)   Una vez se radique y admita la queja pertinente, a más tardar el tercer día hábil siguiente a la radicación, se comunicará personalmente con boleta de citación al denunciado, sobre la acción con él iniciada, indicando el motivo, del denunciante, fecha, hora y sitio para escucharlo en reunión de descargos.

 

2)   Si la notificación personal no se pudiere realizar en tiempo, se emplazará al denunciado con fijación de la citación en la cartelera pública de la administración para que en nueva fecha acuda a rendir sus descargos, sin exceder del sexto (6o) día hábil contado a partir del día de radicación de la queja correspondiente.

 

3)   Una vez agotado el término de descargos, se practicarán las pruebas solicitadas dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes.

 

4)   Vencido el término probatorio, dentro de los tres (3). Días hábiles siguientes las partes podrán presentar sus escritos de conclusión, para que el consejo de Administración a más tardar el día treinta (30) hábil contado desde la radicación de la queja, se pronuncie en resolución, motivada advirtiendo el recurso procedente para esta clase de actos y el término de impugnación.

 

5)   Contra la resolución emanada del Consejo de Administración cabe el recurso de reposición que se deberá presentar a más tardar el tercer día hábil siguiente a la notificación personal o por edicto de la decisión final y que deberá ser resuelto en un término máximo a los cinco (5) días hábiles de su recibo o en el acto de su notificación.

 

ARTICULO 89. EJECUTORIA. Las resoluciones quedan ejecutoriadas y son firmes tres (3) días hábiles después de notificadas cuando carecen de recurso o cuando han vencido los términos sin interponer el de reposición.

 

PARAGRAFO I. La notificación de la resolución motivada que impugna una sanción deberá ser notificada personalmente al sancionado por el administrador del Conjunto Residencial, en caso de renuencia a firmar la notificación, se dejara constancia de testigo presencial de la diligencia.

 

PARAGRAFO II. Cuando se impongan sanciones de carácter económico se procederá así:

 

a)   Si la sanción se paga dentro de los cinco (5)  días calendarios siguientes a su notificación, se realizara un descuento de 50% de su valor total.

 

b)   Si vencido el termino anterior no se ha dado cumplimiento a lo previsto, se cobrara intereses al porcentaje máximo legal autorizado por la Superintendencia Bancaria, liquidados sobre el valor total de la sanción económica.

 

ARTICULO 90. IMPEDIMENTOS Y RECUSACIONES. Los integrantes del Consejo de Administración cuando conozcan acciones de imposición de sanciones en quienes incurra alguna causal de recusación, deberán declararse impedidos tan pronto adviertan la existencia de ella. Son causales de impedimento para actuar:

 

1)   Tener interés directo o indirecto en los hechos a sancionar.

 

2)   Tener parentesco alguna de las partes o de su apoderado.

 

3)   Ser alguna de las partes, apoderado o dependiente de alguno de los integrantes del Consejo de Administración.

 

4)   Existir pleito pendiente entre algunos de los miembros de Consejo de Administración y las partes o su apoderado.

 

5)   Existir enemistad grave por hechos ajenos al que se pretende sancionar o mistad intima, entre las partes, su apoderado y alguno de los integrantes del Consejo de Administración, socio acreedor o deudor de alguna de las partes o su apoderado.

 

 ARTICULO 91.INTERVINIENTES. En el proceso de imposición de sanciones podrán actuar el denunciado y su apoderado que necesariamente será un Abogado Titulado. A solicitud de las partes podrá intervenir el Revisor Fiscal.

 

 

CAPITULO XIX.

 

EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 

 ARTICULO 92°. CAUSALES: La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

 

1)   La destrucción o el deterioro total de las edificaciones que conforman un Conjunto, en una proporción que representen por lo menos el setenta y cinco (75%) de la etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

 

2)   La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el conjunto.

 

3)   La orden de autoridad judicial o administrativa.

 

 ARTICULO 93°. PROCEDIMIENTO: La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la Asamblea General de Propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

 

ARTICULO 94°. DIVISION DE LA COPROPIEDAD: Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un (1) año.

 

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata.

 

La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se desprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el capítulo tercero, título XXIII del libro IV del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

ARTICULO 95°. LIQUIDACION DE LA PERSONA JURIDICA: Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal, según lo dispuesto en este capítulo se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.

 

Actuará como liquidador el Administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la Asamblea General o disposición legal en contrario. Para efectos de extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

 

 

CAPITULO XX.

 

DISPOSICIONES VARIAS

 

 ARTICULO 96°. DEL PAGO DE LAS EXPENSAS. El pago de las expensas comunes deberá hacerse al Administrador, en el lugar indicado como cede de la Administración y en las fechas convenidas. El Administrador una vez recibidos los valores, en ejercicio de su cargo, imputará el pago en primera instancia a intereses, Capital, Multas y sanciones y no podrá expedir recibos de caja de meses específicos o posteriores si existe deuda de meses anteriores, salvo que el deudor suscriba acuerdo de pago, garantizado con títulos valores y lo esté cumpliendo.

 

ARTICULO 97°. EMPLEADOS: Ninguna persona que preste sus servidos a la copropiedad cesará en el ejercicio de sus funciones mientras no tome posesión y entre a ejercer el cargo quien deba remplazado, salvo disposición en contrario de quien haga el nombramiento.

 

ARTICULO 98°. ENEAJENACION DE BIENES PRIVADOS: Aunque todas las áreas de bienes de dominio privado estén claras y suficientemente determinadas por sus linderos, estas son aproximadas, y las enajenaciones que de ello se haga, se entenderán como de cuerpos ciertos.

 

ARTICULO 99°. INCORPORACION: Este reglamento queda pues incorporado y todos los contratos, de tal manera que debe ejecutarse de buena fe y por consiguiente obliga no sólo a lo que en él se expresa, sino a todas las cosas que emanen expresamente de la naturaleza de las obligaciones contenidas en él o que por Ley pertenezcan al Régimen de la Propiedad Horizontal y en lo no reglado dentro del presente reglamento se dará aplicación a las normas contenidas en la Ley 675 de 2.001.

 

ARTICULO 100°. INVENTARIOS Y BALANCES: Al finalizar el periodo presupuesta! de cada año, el Administrador cortará las cuentas de dicho año y elaborará el Inventario y balance general correspondiente, los cuales presentara, por conducto del Consejo de Administración, a la consideración de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios.

 

ARTICULO 102°. REFORMAS AL REGLAMENTO: para introducir reformas al presente reglamento, se requerirá la aprobación de la Asamblea General de Copropietarios con el voto del 70% de los coeficientes de copropiedad en que está dividido el inmueble, de la reunión correspondiente, se levantará un Acta, cuya copia debidamente suscrita por el Presidente y Secretario de la respectiva Asamblea, se elevará a escritura pública por el Administrador o por quien la Asamblea designe para protocolizar y registrar ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la respectiva reforma.

 

ARTICULO 103.La Administración le hará entrega a cada propietario de un manual de convivencia y se dejará constancia escrita del recibo del mismo. Para el caso de los arrendatarios cada copropietario se hará responsable de la entrega del manual, ya sea directamente o a través de la agencia de arrendamientos quien haga sus veces.

 

ARTICULO 104.Se hace obligación el constante estudio, evolución, aprendizaje divulgación del manual de convivencia  Inculcando la cultura ciudadana mediante circulares periódicas, elaborar manuales y resúmenes del Reglamento y de las Leyes de propiedad Horizontal, fijar carteles y recortes relacionados en las carteleras, organizar foros y mesas de discusión, involucrando a la comunidad del Conjunto Residencial Alameda de San José etapa II entera en esas campañas, para que sea la misma comunidad quien exija a sus vecinos el respeto por las normas.

 

PARAGRAFO El administrador incluirá anual mente en el presupuesto una partida destinada a  la capacitación de la comunidad donde se abarquen todas las temáticas de importancia para  la comunidad.

 

 ARTICULO 105°. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II- QUINTA ETAPA - PROPIEDAD HORIZONTAL:

 

DIRECCION: DIAGONAL 48 SUR No. 96-40 YCALLE 46A SUR No. 96-41.

 

Interiores del 540 al 700.

 

Correspondiente a la Manzana 3B de la Urbanización la Margarita- Sector Kennedy - CONJUNTO RESIDENCIAL ALAMEDA DE SAN JOSE II- QUINTAETPA PROPIEDAD HORIZONTAL de la actual nomenclatura urbana de Bogotá.

 

UBICACIÓN: El conjunto residencial se distingue en la nomenclatura urbana actual de Bogotá con la dirección arriba indicada.

 

Lote de terreno sobre el cual se construye el conjunto residencial ALAMEDA DE SAN JOSE II- QUINTAETAPA distinguido con las direcciones Diagonal 48Sur No. 96-40 y calle 46a Sur No. 96-41. Interioresdel540 al 700 de 1a actual nomenclatura de Bogotá D.C.,

 

Corresponde a la manzana 3B de la urbanización la Margarita Sector Kennedy, con folio de matrícula No. 50S - 40344687 el cual ha continuación se describe el área y los linderos:

 

LOTE MANZANA 3B. Cuenta con un área aproximada de seis mil ciento sesenta y ocho punto noventa y cinco metros cuadrados (6.168.95 M2), cuyos linderos son los siguientes: Partiendo del punto E' al punto 348' en distancia de cincuenta y cuatro punto ochenta y cinco (54.85M) con el Lote E de la Manzana 3B, del punto 348' al punto 338 en distancia de cinco metros noventa y seis centímetros (5.96)M), del punto 337 al punto I en distancia de sesenta y seis metros diecinueve centímetros (66.19M) con la Diagonal 48 Sur, del punto I al punto H en distancia de treinta y nueve metros ochenta centímetros (39.80M) del punto H al punto G en distancia de siete metros noventa y cuatro centímetros(7.94M), del punto G al punto F en distancia de veinticuatro metros veintiún centímetros (24.21M), del punto F al punto E en distancia de veintitrés metros diez centímetros (23.10M), del punto E al E' en distancia de cinco punto cero ocho centímetros (5.08), con los lotes A y B de la manzana 3B.

 

A este inmueble le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria No.50S-40344687 de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Sur.